214 фз апартаменты

Содержание

Чем рискует покупатель апартаментов по ДДУ? – ЮК

214 фз апартаменты

Апартаменты быстро завоевали популярность на рынке жилья крупных и курортных городов России, и всё чаще покупатели стремятся приобрести апартаменты по ДДУ. Так, в Москве уже 30% всех вариантов помещений в строящихся комплексах класса “бизнес” и выше относятся к нежилым.

Однако правовой статус этого типа недвижимости до сих пор не урегулирован. В этой статье мы расскажем о рисках, которые есть у дольщиков проектов апартаментов, а также о других юридических особенностях этого нового формата жилья, которые следует иметь в виду при покупке.

Сначала определимся с понятием: апартамент — это помещение в здании, которое фактически пригодно для постоянной жизни, но не имеет статус жилого. Причем отметим, что это не юридическая трактовка, потому что в России нет специального ФЗ об апартаментах, и в других законах их статус не отражен.

Жилищный кодекс относит к жилым помещениям:

  1. Дом или его часть;
  2. Квартиру или её часть;
  3. Комнату.

Поскольку апартаментов в перечне нет, с точки зрения закона они относятся к нежилым помещениям. Причин появления апартаментов на рынке жилья много.

Девелоперу проще получить разрешение на их строительство, а себестоимость возведение ниже, чем у обычных многоквартирных домов.

Помимо этого, апартаменты можно построить там, где жилье возвести нельзя по каким-либо нормам, например, в центре города.

Чем отличаются апартаменты от квартир

Из-за нежилого статуса у апартаментов есть и другие рыночные особенности.

  • Владелец апартаментов не может оформить постоянную регистрацию. В редких случаях возможна временная прописка.
  • Закон не обязывает застройщиков апартаментов строить детские сады, школы и поликлиники, поэтому апартаменты дешевле на 10-30% аналогичных квартир.
  • Имущественный налог на апартаменты для физического лица выше, чем на жилые помещения. К примеру, в Москве — 0,5—2% против 0,1% от кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже (иногда в разы), чем у квартир.
  • Коммунальные услуги для владельцев апартаментов могут быть дороже, чем для собственников жилых помещений.

И тем не менее апартаменты популярны. Их покупают те, у кого есть жилье с пропиской, молодежь, инвесторы, будущие арендодатели.

Можно ли купить апартаменты по ДДУ

Многие потенциальные клиенты застройщиков интересуются, можно ли приобрести в рамках 214-ФЗ апартаменты.
Ответ: да, можно. Вернее, теперь можно, и только по ДДУ.

Участие в долевом строительстве апартаментов возможно давно. Однако раньше сам застройщик решал применять или не применять нормы закона о долевом строительстве (214-ФЗ).

Он мог заключать договор долевого участия или, скажем, предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Тогда Закон о долевом строительстве распространялся только на жилые помещения.

Однако в июне 2019 года в закон внесли изменения, которые распространили 214-ФЗ на нежилые помещения.

Тем не менее дольщики проектов апартаментов всё равно остались менее защищены, чем покупатели квартир по ДДУ.

Поправками 27 июня 2019 года законодатели распространили на апартаменты долевое участие и все его гарантии.

Какие права получили дольщики апартаментов?

Покупатель апартаментов теперь имеет такие же права, как участник долевого строительства, которому продают квартиры по 214-ФЗ. В частности, он может рассчитывать на:

  • защиту от повторных продаж благодаря обязательной регистрации ДДУ в Росреестре;
  • защиту от нарушения сроков передачи готового объекта, за что застройщику грозит неустойка (кстати, как рассчитать и потребовать неустойку можно узнать здесь);
  • соответствие качества апартамента (в том числе фактической площади в пределах 5% от заявленной) условиям договора и проектным документам. В противном случае дольщик может расторгнуть договор с застройщиком, потребовать возврата денег и взыскать неустойку по ДДУ.

Однако проблемы у дольщиков проектов апартаментов начинаются в случае банкротства застройщика, и решаются они не так, как у дольщиков квартир.

Несмотря на все гарантии, есть две ситуации, в которых покупатель апартаментов может пострадать из-за статуса помещения. Какой бы тщательной ни была проверка застройщиков, время от времени они терпят крах.

И в этом случае покупатели рассчитывают либо на выплату компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков, либо на достройку объекта и передачу квартир уже от другого застройщика.

Увы, именно эти правила не распространяются на покупателей апартаментов.

Дольщик апартаментов не получит деньги из компенсационного фонда

В 2017 году власти учредили Фонд защиты прав дольщиков. С тех пор каждый застройщик отчисляет в этот фонд 1,2% стоимости ДДУ. Из этой “кассы взаимопомощи” финансируются долгострои или выплачиваются компенсации дольщикам.

Однако законодатели предусмотрели, что компенсация выплачивается только покупателям жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадью не более 7 кв.м. (имеются в виду кладовки). Апартаментов в этом перечне нет.

Дольщик апартаментов может заявить только денежное требование при банкротстве застройщика

После объявления застройщика банкротом дольщики могут предъявить требования двух видов:

  • передача жилого помещения;
  • денежное требование (т.е. требование вернуть деньги).

Соответственно при банкротстве застройщика апартаментов его дольщики могут заявить только денежное требование, ведь их помещения нежилые, тогда как дольщики квартир в аналогичной ситуации имеют выбор.

Они могут потребовать достройку здания и передачу квартиры, чтобы потом оформить её в собственность по ДДУ, либо заявить денежное требование.

Как показывает практика, денежные требования в таких делах удовлетворяются не всегда или частично.

Покупатель апартаментов должен учитывать две перспективы.

  1. Легализовать эту фактически жилую, но формально нежилую недвижимость лоббисты пытаются с середины 2010-х гг., но безуспешно. Этому противостоят некоторые депутаты Госдумы и Правительство. Все понимают, что легализация строительства недвижимости, которая не совсем соответствует требованиям к жилью, может спровоцировать снижение качества новостроек.
  2. Даже если законодатели всё-таки юридически приравняют апартаменты к жилым помещениям, на существующую недвижимость новые статус и правила скорее всего распространяться не будут.

Как видим, при покупке апартаментов возникает много правовых нюансов, поэтому дольщику лучше обратиться за юридической консультацией.

Мы в компании “Хелп Консалтинг” знаем, как проверить застройщика, проанализировать его проектную документацию, спрогнозировать риски при покупке апартаментов. Помимо этого, наши юристы помогут и другим клиентам, к примеру, участникам подрядных сделок.

Эксперты разъяснят суть подрядных отношений, продемонстрируют образец договора подряда, опишут возможные выгоды и риски его участников.

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/apartamenty-po-214-fz

Что нужно знать про апартаменты в 2020 году

214 фз апартаменты

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе.

При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты.

Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы.

Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

  • Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
  • При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
  • В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
  • Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/chto-nujno-znat-pro-apartamenty-v-2020-godu-5eb514bd0481e006c6c9e7ab

214-ФЗ не защищает покупателей апартаментов

214 фз апартаменты

Сегодня рынок новостроек Москвы и Подмосковья предлагает покупателю не только классические квартиры на любой вкус и кошелек, но и апартаменты. Они тоже продаются по 214-ФЗ.

Однако закон не защищает тех, кто приобрел апартаменты, в отличие от дольщиков многоквартирных домов.

Чем может обернуться покупка апартамента и почему даже такого термина до сих пор нет в российском законодательстве, для Новострой-М рассказал Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege.

Апартаменты давно уже стали частью первичного рынка Московского региона. Если еще несколько лет назад этот вид недвижимости мог насторожить потенциального покупателя, то сегодня он прочно занял свою нишу. Возводятся как целые проекты апартаментов, так и многофункциональные жилые комплексы, включающие корпуса с квартирами и апартаментами.

Прежде всего, апартаменты привлекают своей демократичной ценой, ведь они немного дешевле классических квартир.

Единственный минус такой недвижимости заключается в том, что в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию (прописку), только временную, а ее придется продлевать каждые 5 лет.

Причина этого в том, что апартаменты – коммерческая, а не жилая недвижимость. Апартаменты можно перевести в жилье при условии, что выдержаны нормы инсоляции.

Однако застройщики и риэлторы, продающие апартаменты, умалчивают о том, что хоть апартаменты и продаются по 214-ФЗ, закон не защищает покупателей в той степени, в какой он защищает дольщиков квартир.

Проще говоря, если застройщик, возводящий жилой комплекс, где часть корпусов отведена под апартаменты, обанкротится, то покупатели этого вида недвижимости не будут признаны обманутыми дольщиками.

А поскольку сегодня из-за нестабильной экономической ситуации 173 компании находятся в стадии банкротства из более чем пяти тысяч застройщиков, привлекающих средства граждан в рамках 214-ФЗ, Novostroy-M.ru решил разобраться в вопросе.

Мы попросили Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, рассказать, почему 214-ФЗ не предоставляет равные права покупателям квартир и апартаментов.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (214-ФЗ), как видно из его названия, регулирует не только финансирование строительства жилых домов. В частности, ДДУ заключаются и на апартаменты, и на машино-места.

До недавнего времени в случае банкротства застройщика ДДУ предоставлял равные гарантии участником долевого строительства квартир и нежилых помещений. Условия об обязательном залоге земельного участка, страховании ответственности застройщика или банковской гарантии распространяли свое действие и на приобретателей апартаментов.

Но с 01.01.2017 года появится компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. И возможность получить компенсации в случае банкротства застройщика будут иметь именно обманутые дольщики. Однако под понятие «обманутый дольщик» подпадают только участники долевого строительства жилых помещений, то есть – квартир. Почему так? 

«Апартаменты покупать надо очень осторожно, ведь такая недвижимость – не квартира, но и не офисное помещение. Даже термина такого – «апартаменты» – в профильном законодательстве до сих пор нет»

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege

Само понятие «обманутый дольщик» впервые появилось на федеральном уровне в Приказе Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 г.

№ 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Согласно п. 2 Приложения № 1 «Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших», такими критериями являются:

1) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;

2) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;

3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);

4) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

5) прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

6) признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7) вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;

8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;

9) ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации.

Как видим, ключевым признаком являются привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Апартаменты же по определению являются нежилыми помещениями, вследствие чего их приобретатели на настоящий момент не могут быть отнесены к «обманутым дольщикам».

Возможно, в скором времени законодатель изменит данную формулировку, зеркально отразив в ней название 214-ФЗ: «участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Однако последний проект изменений в Приказ № 403, подготовленный Минстроем 06 мая 2016 года и в настоящий момент находящийся в стадии общественного обсуждения,  такого изменения не содержит.

Пункт 3 названого проекта предусматривает следующие критерии отнесения граждан – участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших:

1.  привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина – участника долевого строительства для строительства проблемного объекта на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

2.  надлежащее исполнение гражданином – участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта;

3.  неисполнение застройщиком проблемного объекта своих обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте гражданину – участнику долевого строительства.

4.  отсутствие иного лица, являющегося преемником застройщика проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика проблемного объекта по договору участия в долевом строительстве.

5.  отсутствие договора банковского поручительства, договора страхования гражданской ответственности, заключенных в отношении объекта долевого строительства, подлежащего передаче гражданину – участнику долевого строительства и входящего в состав проблемного объекта.

Как видим, и здесь идет речь именно о жилом помещении, поэтому покупатели апартаментов по-прежнему не могут быть признаны обманутыми дольщиками и их защита компенсационным фондом остается под вопросом. 

Дата публикации 29 ноября 2016

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/intervyu/214fz_ne_zaschischaet_pokupateley

Покупка апартаментов: за и против

214 фз апартаменты

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов.

Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.  

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».  

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета. 

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки.

Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия.

Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце  – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

 

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку.

Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров.  В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупателей апартаментов защитят эскроу-счета

Источник: https://stroi.mos.ru/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

Апартаменты от застройщика по договору долевого участия: выгода для покупателя

214 фз апартаменты

Несмотря на широкое распространение на рынке апартаментов, к ним все еще относятся с предубеждением.

  Чтобы привлечь клиентов,  многие застройщики ведут строительство апарт-отелей по правилам закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

  Покупателям предлагают приобрести апартаменты по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).  Разберемся, что это дает.

Обязательна ли продажа строящихся апартаментов по ДДУ?

Долгое время ответ на этот вопрос был неоднозначным.  При формальном прочтении правила Федерального закона № 214-ФЗ были обязательны для многоквартирных домов, в которых граждане покупают квартиры  (жилые помещения).

Апартаменты и апарт-отели с юридической точки считаются нежилыми помещениями, хотя и пригодными для временного проживания.  Это коммерческая недвижимость, поэтому  их строительство по правилам 214-ФЗ оставалось на усмотрение застройщика.

В то же время не секрет, что многие апарт-отели, по существу – аналоги многоквартирных домов, где покупатели собираются проживать постоянно.  С 27 июня 2019 года применение 214-ФЗ к строительству апартаментов стало обязательным.

  В этот день вступил в силу Федеральный закон № 151-ФЗ, внесший очередные изменения в многострадальную реформу долевого строительства.

  Согласно обновленным правилам, денежные средства граждан могут привлекаться на цели строительства только по правилам 214-ФЗ вне зависимости от вида строящегося объекта (квартира или апартаменты).

Формально изменения, внесенные 151-ФЗ, обязательны для вновь начатых проектов.  В то же время, такая же точка зрения и ранее высказывалась в судебной практике.

  Так, Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве от 19 июля 2017 года указал, что для применения 214-ФЗ важна не формальная сторона дела (название договора), а суть отношений между застройщиком и дольщиком.

Например, в одном из судебных дел Московский городской суд (Апелляционное определение от 26 сентября 2018 года по делу № 33-38155) указал, что:

  • застройщик принял на себя обязательство за счет денег истца – дольщика построить и передать в собственность помещение, пригодное для постоянного проживания;
  • в собственность дольщику будут передано также общее имущество дома (помещения общего пользования и инженерного назначения);
  • согласно рекламе застройщика и сайту комплекса градостроительной политики Москвы, апартаменты были расположены в жилом комплексе;
  • отсутствие регистрации инвестиционного договора между застройщиком и истцом в Росреестре не мешает признать его договором долевого участия.

Суд пришел к выводу, что апартаменты приобретались для целей личного проживания, а не для ведения коммерческой деятельности и применил 214-ФЗ к договору между истцом и застройщиком.

    Что дает строительство по 214-ФЗ

Продажа по правилам 214-ФЗ считается надежным вариантом, позволяющим защитить вложенные деньги:

  • все договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. После регистрации помещение оказывается закрепленным за конкретным дольщиком.  Становится невозможно заключить другой ДДУ на те же апартаменты, что исключает риск двойных продаж;
  • строительство апартаментов по 214-ФЗ строже контролируется органами строительного надзора. У застройщика меньше возможностей потратить собранные деньги не на цели строительства.

Пока закон прямо не регулировал обязательность строительства апартаментов по 214-ФЗ, в практике существовали отличия между правилами строительства квартир по 214-ФЗ и апартаментов.

  В случае задержки строительства квартиры дольщик может взыскать с застройщика существенные компенсации.  Их размер иногда превышает четверть стоимости квартиры и более.

  Однако часть этих компенсаций взыскивается по Закону РФ «О защите прав потребителей».

Потребителем согласно закону является гражданин, заключающий договор для личных нужд, не связанных с коммерческой деятельностью.

Например, Краснодарский краевой суд (Определение от 5 апреля 2018 года № 33-9835/2018) отказал покупателю апартаментов во взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, поскольку:

  • приобретенное помещение находилось в здании гостиничного комплекса;
  • его назначение предполагало использование не для личных, семейных или домашних нужд, а для ведения предпринимательской деятельности.

В другом деле суд обратил внимание, что здание апарт-отеля было построено до заключения договора с дольщиком (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2017 года № 33-46207).

  На момент заключения договора право собственности уже было зарегистрировано за застройщиком.  На этом основании суд отказался считать договор с застройщиком апартаментов договором долевого участия.

Измененное правило об обязательности применения 214-ФЗ напрямую не меняет сложившуюся практику отказа в признании покупателя апартаментов полноправным потребителем.

  Поэтому, как показывают  вышеприведенные примеры, продажа апартаментов по 214-ФЗ не гарантирует покупателю стопроцентной защиты от всех возможных неудобств.  Долевое строительство по общему правилу дает дольщику больше гарантий.

  Но в каждом конкретном случае нужно оценить и все возможные риски.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/apartamenty-po-ddu

Почему 214 ФЗ не защищает покупателей апартаментов?

214 фз апартаменты

Последние несколько месяцев в суде и одиночных пикетах провели дольщики петербургского комплекса «WINGS апартаменты на Крыленко».

Первый застройщик, не достроивший дом, пытается отобрать почти завершённый другим девелопером объект себе и внести его в конкурсную массу.

В этом случае у него появится деньги для погашения долгов перед кредиторами, а дольщики потеряют и деньги, и право на квадратные метры. Суд пока точку в споре не поставил.

Дольщики апартаментов в комплексе «Царицыно» уже получили уведомление, что их корпус будут продан с торгов. Им остаётся лишь надеяться, что их имущественные права будут учтены новым инвестором.

О правах дольщиков, и обязанностях застройщика рассказали Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты» и Антон Мороз, член Рабочей группы Высшего совета Партии «Единая Россия» «Устойчивое развитие», ответственный за организацию общественного контроля реализации национального проекта «Жилье и городская среда», вице-президент НОСТРОЙ, вице-президент СПб ТПП, член Совета НОПРИЗ

Novostroy.su: Каким законом и как защищаются имущественные права покупателей апартаментов при банкротстве застройщика?

Константин Бобров: Это самое важное: понятия «апартаменты» не существует в российских законах. Такое слово не упоминается в федеральных законах нашей страны, и не существует таких правовых норм, которые бы регулировали что-то под названием «апартаменты».

Есть только приказ Минкультуры России от 03.12.

2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», в соответствии с которым апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет), в средстве размещения (гостиница, мотель, дом отдыха, санаторий и т.п.), общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым (соответствующей мебелью и инвентарем) для временного проживания.

Антон Мороз: Апартаменты сейчас находятся в правовом поле крайне низкого уровня, описывающем их фактически. Мы считаем, что должна существовать позиция государства и должен быть закон, который чётко определит, чем являются апартаменты для населения страны.

Если мы всё-таки признаем апартаменты жильём, либо жильём особой категории, то нужно будет описать те необходимые, достаточные и при этом не перегружающие нормативы, которые обяжут по отношению друг к другу застройщиков и субъекты к обеспечению апартаментов определёнными категориями социальных услуг.

Необходимо понимать, какими правами могут обладать по отношению к субъекту граждане, если это будут жилые апартаменты, и какими обременениями, помимо повышенной ставки коммунальных платежей, они будут наделяться.

Определив эти критерии, нужно выработать закон, который узаконит апартаменты как жильё со всеми вытекающими последствиями, либо как отдельную форму жилья с определёнными условиями, соответствующими потребностям, либо как нежилые помещения, выпадающие в таком случае из учёта кв. метров и с непонятной ситуацией по их использованию в жилищных условиях.

И уже отталкиваясь от этого, прописать нормы, которые смогут обезопасить в рамках действующего законодательства как вкладывающих в эти объекты недвижимости деньги инвесторов, так и самих граждан, которые покупают для себя эти апартаменты и инвестируют в их строительство.

Novostroy.su: Правильно ли я понимаю что покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимости, а не покупатели жилья? И закон их не защищает.

К. Б.: Покупатели апартаментов на стадии строительства – это инвесторы в коммерческую и нежилую недвижимость, поскольку по своему устройству апартаменты не могут быть отнесены к жилым помещениям.

В отличие от приобретателей жилых помещений, права покупателей апартаментов при банкротстве застройщиков практически незащищены. Верховный суд РФ 19.02.2019 г.

вынес определение по одному из исков дольщика к обанкротившемуся застройщику, в соответствии с которым требования дольщика, приобретающего у застройщика нежилое помещение, могут быть удовлетворены только в денежной форме (отсутствует право получить пусть даже и недостроенное помещение).

Более того, инвестировавший в апартаменты гражданин в такой ситуации имеет право только лишь включиться в реестр кредиторов в обычном порядке и свою выплату он получит, если на его очередь требований (3-я очередь) хватит денег из конкурсной массы.

А. М.: Поскольку апартаменты пользуются спросом и имеют достаточно серьёзную целевую аудиторию для своего использования, я считаю, что необходимо относить их к категории кв.

метров, учитываемых в рамках жилищного строительства, которыми они и являются де-факто.

Просто нужно грамотно описать те возможности, которые имеет гражданин, и необходимые условия в отношении застройщиков, которые эти апартаменты строят, как по отношению к субъекту социальной инфраструктуры, так и по отношению к гражданину.

Novostroy.su: Знакомы ли Вам случаи, когда инвесторам в строительство апартаментов удаётся вернуть свои деньги при банкротстве застройщика? Что этому может способствовать?

К. Б.: Лично мне такие случаи не знакомы.

Novostroy.su:Можно ли на этапе заключения договора предусмотреть пункты в нём, которые позволят не потерять деньги?

К. Б.: Если речь о банкротстве застройщика, то вряд ли. Включение в договор пункта о том, что, например, застройщик после признания его банкротом будет обязан немедленно вернуть дольщику денежные средства является незаконным, поскольку будет нарушать права всех остальных кредиторов.

Novostroy.su: Какая судебная практика сложилась в России: удается ли покупателям апартаментов через суд доказать, что они покупали недвижимость в качестве жилья, а не для ведения бизнеса?

К. Б.: Знакомый мне финансовый управляющий видел определение Арбитражного суда, которым требования кредитора – покупателя апартаментов были включены в реестр требований граждан-покупателей квартир. Вообще, при банкротстве застройщика может быть два реестра требований кредиторов.

Первый – реестр требований покупателей жилых помещений, куда попадают только дольщики, купившие квартиры. В этом реестре они все еще имеют шанс получить недвижимость, если найдутся организации, желающие завершить строительство дома.

Второй реестр – реестр денежных требований, в который, по общему правилу, попадают и покупатели нежилых помещений. Они имеют право только на денежную компенсацию.

Следовательно, покупатели апартаментов, волей Арбитражного суда попавшие в реестр тех, кому причитаются жилые помещения, стали обладателями права на получение именно самого помещения по итогам процедуры банкротства (а не денег из конкурсной массы).

Источник: https://www.novostroy.su/articles/interview/pochemu-214-fz-ne-zashchishchaet-pokupateley-apartamentov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть