Апартаменты долевое строительство

Содержание

Как купить апартаменты

Апартаменты долевое строительство

Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты
Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство.

Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий.

Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег.

Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Обычная квартира в новостройке

0,1% от кадастровой стоимости

Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р

0,5% от кадастровой стоимости

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 15% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, ИНН, пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с ИГИЛ (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2024 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!).

Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой.

Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Выгода от покупки апартамента «съестся» через годы за счет более высоких налогов и коммунальных платежей

Вроде всё. Если есть вопросы по недвижимости и подобным делам — пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/apartment/

Долевое строительство

Апартаменты долевое строительство

Основным источником финансирования строительства нового жилья традиционно являются деньги покупателей. Отношения между застройщиком и дольщиком регулирует 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии строительства, заключает договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечисляет ей деньги на возведение жилья (в том числе посредством эскроу-счетов). Покупатель получает свою квартиру, застройщик – прибыль.

 Долевое строительство очень востребовано – стоимость квадратного метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом.

Однако история строительства знает немало«подводных камней» – из-за мошенничества или организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и обманутые дольщики.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают право собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Проектное финансирование или эскроу-счета

Чтобы решить проблему обманутых дольщиков, с 1 июля 2019 года новые жилые комплексы строятся за счет проектного финансирования, квартиры продаются посредством эскроу-счетов.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система призвана предотвратить появление долгостроев и обманутых дольщиков.

ВОПРОСЫ   #7

Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если по объекту застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), позволяющих достраивать объекты по «старой» схеме.

Следующие критерии утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • по состоянию на 1 июля 2019 годадом должен быть построен минимум на 30% (в некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если, например, компания достраивает проблемный объект);
  • такжедольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

В настоящее время выдача ЗОСК завершена, полный перечень заключений размещен на странице Москомстройинвеста. 

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Проблемные объекты

На сегодняшний день в «Дорожную карту» включено 33 проблемных объекта (145 жилых корпусов). Дорожная карта ежеквартально актуализируется.

Определены механизмы решения проблем по всем объектам, где есть граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков. Права дольщиков 27 проблемных объектов восстановят благодаря достройке жилых комплексов: 13 – за счет частных девелоперов, 14 – силами городских застройщиков. Дольщики шести объектов получат компенсационное жилье.

В целом исполнение мероприятий «Дорожной карты» по 33 объектам позволят восстановить права почти 13 000 семей дольщиков.

Благодаря мероприятиям по достройке объектов, которые были проведены в Москве, в период с 2011 года по настоящее время восстановлены права более 17 тысяч обманутых дольщиков.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2

Чем рискует покупатель апартаментов по ДДУ? – ЮК

Апартаменты долевое строительство

Апартаменты быстро завоевали популярность на рынке жилья крупных и курортных городов России, и всё чаще покупатели стремятся приобрести апартаменты по ДДУ. Так, в Москве уже 30% всех вариантов помещений в строящихся комплексах класса “бизнес” и выше относятся к нежилым.

Однако правовой статус этого типа недвижимости до сих пор не урегулирован. В этой статье мы расскажем о рисках, которые есть у дольщиков проектов апартаментов, а также о других юридических особенностях этого нового формата жилья, которые следует иметь в виду при покупке.

Сначала определимся с понятием: апартамент — это помещение в здании, которое фактически пригодно для постоянной жизни, но не имеет статус жилого. Причем отметим, что это не юридическая трактовка, потому что в России нет специального ФЗ об апартаментах, и в других законах их статус не отражен.

Жилищный кодекс относит к жилым помещениям:

  1. Дом или его часть;
  2. Квартиру или её часть;
  3. Комнату.

Поскольку апартаментов в перечне нет, с точки зрения закона они относятся к нежилым помещениям. Причин появления апартаментов на рынке жилья много.

Девелоперу проще получить разрешение на их строительство, а себестоимость возведение ниже, чем у обычных многоквартирных домов.

Помимо этого, апартаменты можно построить там, где жилье возвести нельзя по каким-либо нормам, например, в центре города.

Чем отличаются апартаменты от квартир

Из-за нежилого статуса у апартаментов есть и другие рыночные особенности.

  • Владелец апартаментов не может оформить постоянную регистрацию. В редких случаях возможна временная прописка.
  • Закон не обязывает застройщиков апартаментов строить детские сады, школы и поликлиники, поэтому апартаменты дешевле на 10-30% аналогичных квартир.
  • Имущественный налог на апартаменты для физического лица выше, чем на жилые помещения. К примеру, в Москве — 0,5—2% против 0,1% от кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже (иногда в разы), чем у квартир.
  • Коммунальные услуги для владельцев апартаментов могут быть дороже, чем для собственников жилых помещений.

И тем не менее апартаменты популярны. Их покупают те, у кого есть жилье с пропиской, молодежь, инвесторы, будущие арендодатели.

Можно ли купить апартаменты по ДДУ

Многие потенциальные клиенты застройщиков интересуются, можно ли приобрести в рамках 214-ФЗ апартаменты.
Ответ: да, можно. Вернее, теперь можно, и только по ДДУ.

Участие в долевом строительстве апартаментов возможно давно. Однако раньше сам застройщик решал применять или не применять нормы закона о долевом строительстве (214-ФЗ).

Он мог заключать договор долевого участия или, скажем, предварительный договор купли-продажи (ПДКП).

Тогда Закон о долевом строительстве распространялся только на жилые помещения.

Однако в июне 2019 года в закон внесли изменения, которые распространили 214-ФЗ на нежилые помещения.

Тем не менее дольщики проектов апартаментов всё равно остались менее защищены, чем покупатели квартир по ДДУ.

Поправками 27 июня 2019 года законодатели распространили на апартаменты долевое участие и все его гарантии.

Какие права получили дольщики апартаментов?

Покупатель апартаментов теперь имеет такие же права, как участник долевого строительства, которому продают квартиры по 214-ФЗ. В частности, он может рассчитывать на:

  • защиту от повторных продаж благодаря обязательной регистрации ДДУ в Росреестре;
  • защиту от нарушения сроков передачи готового объекта, за что застройщику грозит неустойка (кстати, как рассчитать и потребовать неустойку можно узнать здесь);
  • соответствие качества апартамента (в том числе фактической площади в пределах 5% от заявленной) условиям договора и проектным документам. В противном случае дольщик может расторгнуть договор с застройщиком, потребовать возврата денег и взыскать неустойку по ДДУ.

Однако проблемы у дольщиков проектов апартаментов начинаются в случае банкротства застройщика, и решаются они не так, как у дольщиков квартир.

Несмотря на все гарантии, есть две ситуации, в которых покупатель апартаментов может пострадать из-за статуса помещения. Какой бы тщательной ни была проверка застройщиков, время от времени они терпят крах.

И в этом случае покупатели рассчитывают либо на выплату компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков, либо на достройку объекта и передачу квартир уже от другого застройщика.

Увы, именно эти правила не распространяются на покупателей апартаментов.

Дольщик апартаментов не получит деньги из компенсационного фонда

В 2017 году власти учредили Фонд защиты прав дольщиков. С тех пор каждый застройщик отчисляет в этот фонд 1,2% стоимости ДДУ. Из этой “кассы взаимопомощи” финансируются долгострои или выплачиваются компенсации дольщикам.

Однако законодатели предусмотрели, что компенсация выплачивается только покупателям жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, площадью не более 7 кв.м. (имеются в виду кладовки). Апартаментов в этом перечне нет.

Дольщик апартаментов может заявить только денежное требование при банкротстве застройщика

После объявления застройщика банкротом дольщики могут предъявить требования двух видов:

  • передача жилого помещения;
  • денежное требование (т.е. требование вернуть деньги).

Соответственно при банкротстве застройщика апартаментов его дольщики могут заявить только денежное требование, ведь их помещения нежилые, тогда как дольщики квартир в аналогичной ситуации имеют выбор.

Они могут потребовать достройку здания и передачу квартиры, чтобы потом оформить её в собственность по ДДУ, либо заявить денежное требование.

Как показывает практика, денежные требования в таких делах удовлетворяются не всегда или частично.

Покупатель апартаментов должен учитывать две перспективы.

  1. Легализовать эту фактически жилую, но формально нежилую недвижимость лоббисты пытаются с середины 2010-х гг., но безуспешно. Этому противостоят некоторые депутаты Госдумы и Правительство. Все понимают, что легализация строительства недвижимости, которая не совсем соответствует требованиям к жилью, может спровоцировать снижение качества новостроек.
  2. Даже если законодатели всё-таки юридически приравняют апартаменты к жилым помещениям, на существующую недвижимость новые статус и правила скорее всего распространяться не будут.

Как видим, при покупке апартаментов возникает много правовых нюансов, поэтому дольщику лучше обратиться за юридической консультацией.

Мы в компании “Хелп Консалтинг” знаем, как проверить застройщика, проанализировать его проектную документацию, спрогнозировать риски при покупке апартаментов. Помимо этого, наши юристы помогут и другим клиентам, к примеру, участникам подрядных сделок.

Эксперты разъяснят суть подрядных отношений, продемонстрируют образец договора подряда, опишут возможные выгоды и риски его участников.

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/apartamenty-po-214-fz

214-ФЗ не защищает покупателей апартаментов

Апартаменты долевое строительство

Сегодня рынок новостроек Москвы и Подмосковья предлагает покупателю не только классические квартиры на любой вкус и кошелек, но и апартаменты. Они тоже продаются по 214-ФЗ.

Однако закон не защищает тех, кто приобрел апартаменты, в отличие от дольщиков многоквартирных домов.

Чем может обернуться покупка апартамента и почему даже такого термина до сих пор нет в российском законодательстве, для Новострой-М рассказал Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege.

Апартаменты давно уже стали частью первичного рынка Московского региона. Если еще несколько лет назад этот вид недвижимости мог насторожить потенциального покупателя, то сегодня он прочно занял свою нишу. Возводятся как целые проекты апартаментов, так и многофункциональные жилые комплексы, включающие корпуса с квартирами и апартаментами.

Прежде всего, апартаменты привлекают своей демократичной ценой, ведь они немного дешевле классических квартир.

Единственный минус такой недвижимости заключается в том, что в апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию (прописку), только временную, а ее придется продлевать каждые 5 лет.

Причина этого в том, что апартаменты – коммерческая, а не жилая недвижимость. Апартаменты можно перевести в жилье при условии, что выдержаны нормы инсоляции.

Однако застройщики и риэлторы, продающие апартаменты, умалчивают о том, что хоть апартаменты и продаются по 214-ФЗ, закон не защищает покупателей в той степени, в какой он защищает дольщиков квартир.

Проще говоря, если застройщик, возводящий жилой комплекс, где часть корпусов отведена под апартаменты, обанкротится, то покупатели этого вида недвижимости не будут признаны обманутыми дольщиками.

А поскольку сегодня из-за нестабильной экономической ситуации 173 компании находятся в стадии банкротства из более чем пяти тысяч застройщиков, привлекающих средства граждан в рамках 214-ФЗ, Novostroy-M.ru решил разобраться в вопросе.

Мы попросили Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, рассказать, почему 214-ФЗ не предоставляет равные права покупателям квартир и апартаментов.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (214-ФЗ), как видно из его названия, регулирует не только финансирование строительства жилых домов. В частности, ДДУ заключаются и на апартаменты, и на машино-места.

До недавнего времени в случае банкротства застройщика ДДУ предоставлял равные гарантии участником долевого строительства квартир и нежилых помещений. Условия об обязательном залоге земельного участка, страховании ответственности застройщика или банковской гарантии распространяли свое действие и на приобретателей апартаментов.

Но с 01.01.2017 года появится компенсационный фонд, формирующийся за счет обязательных отчислений застройщиков. И возможность получить компенсации в случае банкротства застройщика будут иметь именно обманутые дольщики. Однако под понятие «обманутый дольщик» подпадают только участники долевого строительства жилых помещений, то есть – квартир. Почему так? 

«Апартаменты покупать надо очень осторожно, ведь такая недвижимость – не квартира, но и не офисное помещение. Даже термина такого – «апартаменты» – в профильном законодательстве до сих пор нет»

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege

Само понятие «обманутый дольщик» впервые появилось на федеральном уровне в Приказе Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 г.

№ 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Согласно п. 2 Приложения № 1 «Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших», такими критериями являются:

1) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого прекращено или приостановлено на срок более девяти месяцев на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления;

2) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, строительство которого приостановлено на основании решения уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину;

3) просрочка исполнения перед гражданином обязательств по сделке, предусматривающей привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома застройщиком или иным лицом, привлекшим денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, более чем на девять месяцев (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены);

4) привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, в отношении которого выдано заключение уполномоченных органов о несоответствии процессов строительства многоквартирного дома требованиям технических регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям, а также техническим условиям подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, препятствующее вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и очевидно свидетельствующее о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

5) прекращение права владения и пользования земельным участком застройщика и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства гражданина, и (или) прекращение действия документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, в случае если наступление указанных обстоятельств очевидно свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

6) признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии и с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;

7) вступление в законную силу приговора суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком и (или) иным лицом, привлекшим денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, и указанные граждане в установленном порядке признаны потерпевшими;

8) установление в судебном порядке факта привлечения застройщиком или иным лицом денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, денежных средств двух и более граждан по заключенным с ними договорам, если указанные договоры в установленном порядке не расторгнуты (не признаны судом недействительными), а обязательства застройщика или иного лица, привлекших денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома, перед указанными гражданами по передаче объекта долевого строительства либо по выплате соответствующей компенсации в денежной форме в связи с невозможностью передачи объекта долевого строительства не исполнены;

9) ликвидация лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, либо проведение в отношении лица, привлекшего денежные средства гражданина для строительства многоквартирного дома, процедуры банкротства или ликвидации.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Как видим, ключевым признаком являются привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Апартаменты же по определению являются нежилыми помещениями, вследствие чего их приобретатели на настоящий момент не могут быть отнесены к «обманутым дольщикам».

Возможно, в скором времени законодатель изменит данную формулировку, зеркально отразив в ней название 214-ФЗ: «участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Однако последний проект изменений в Приказ № 403, подготовленный Минстроем 06 мая 2016 года и в настоящий момент находящийся в стадии общественного обсуждения,  такого изменения не содержит.

Пункт 3 названого проекта предусматривает следующие критерии отнесения граждан – участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших:

1.  привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина – участника долевого строительства для строительства проблемного объекта на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

2.  надлежащее исполнение гражданином – участником долевого строительства обязательств по договору участия в долевом строительстве проблемного объекта;

3.  неисполнение застройщиком проблемного объекта своих обязательств по действующему договору участия в долевом строительстве по передаче жилого помещения, расположенного в проблемном объекте гражданину – участнику долевого строительства.

4.  отсутствие иного лица, являющегося преемником застройщика проблемного объекта, к которому может быть заявлено требование об исполнении обязательств застройщика проблемного объекта по договору участия в долевом строительстве.

5.  отсутствие договора банковского поручительства, договора страхования гражданской ответственности, заключенных в отношении объекта долевого строительства, подлежащего передаче гражданину – участнику долевого строительства и входящего в состав проблемного объекта.

Как видим, и здесь идет речь именно о жилом помещении, поэтому покупатели апартаментов по-прежнему не могут быть признаны обманутыми дольщиками и их защита компенсационным фондом остается под вопросом. 

Дата публикации 29 ноября 2016

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/intervyu/214fz_ne_zaschischaet_pokupateley

Что нужно знать про апартаменты в 2020 году

Апартаменты долевое строительство

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе.

При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты.

Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы.

Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

  • Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
  • При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
  • В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
  • Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/chto-nujno-znat-pro-apartamenty-v-2020-godu-5eb514bd0481e006c6c9e7ab

Апартаменты от застройщика по договору долевого участия: выгода для покупателя

Апартаменты долевое строительство

Несмотря на широкое распространение на рынке апартаментов, к ним все еще относятся с предубеждением.

  Чтобы привлечь клиентов,  многие застройщики ведут строительство апарт-отелей по правилам закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

  Покупателям предлагают приобрести апартаменты по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ).  Разберемся, что это дает.

Обязательна ли продажа строящихся апартаментов по ДДУ?

Долгое время ответ на этот вопрос был неоднозначным.  При формальном прочтении правила Федерального закона № 214-ФЗ были обязательны для многоквартирных домов, в которых граждане покупают квартиры  (жилые помещения).

Апартаменты и апарт-отели с юридической точки считаются нежилыми помещениями, хотя и пригодными для временного проживания.  Это коммерческая недвижимость, поэтому  их строительство по правилам 214-ФЗ оставалось на усмотрение застройщика.

В то же время не секрет, что многие апарт-отели, по существу – аналоги многоквартирных домов, где покупатели собираются проживать постоянно.  С 27 июня 2019 года применение 214-ФЗ к строительству апартаментов стало обязательным.

  В этот день вступил в силу Федеральный закон № 151-ФЗ, внесший очередные изменения в многострадальную реформу долевого строительства.

  Согласно обновленным правилам, денежные средства граждан могут привлекаться на цели строительства только по правилам 214-ФЗ вне зависимости от вида строящегося объекта (квартира или апартаменты).

Формально изменения, внесенные 151-ФЗ, обязательны для вновь начатых проектов.  В то же время, такая же точка зрения и ранее высказывалась в судебной практике.

  Так, Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве от 19 июля 2017 года указал, что для применения 214-ФЗ важна не формальная сторона дела (название договора), а суть отношений между застройщиком и дольщиком.

Например, в одном из судебных дел Московский городской суд (Апелляционное определение от 26 сентября 2018 года по делу № 33-38155) указал, что:

  • застройщик принял на себя обязательство за счет денег истца – дольщика построить и передать в собственность помещение, пригодное для постоянного проживания;
  • в собственность дольщику будут передано также общее имущество дома (помещения общего пользования и инженерного назначения);
  • согласно рекламе застройщика и сайту комплекса градостроительной политики Москвы, апартаменты были расположены в жилом комплексе;
  • отсутствие регистрации инвестиционного договора между застройщиком и истцом в Росреестре не мешает признать его договором долевого участия.

Суд пришел к выводу, что апартаменты приобретались для целей личного проживания, а не для ведения коммерческой деятельности и применил 214-ФЗ к договору между истцом и застройщиком.

    Что дает строительство по 214-ФЗ

Продажа по правилам 214-ФЗ считается надежным вариантом, позволяющим защитить вложенные деньги:

  • все договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. После регистрации помещение оказывается закрепленным за конкретным дольщиком.  Становится невозможно заключить другой ДДУ на те же апартаменты, что исключает риск двойных продаж;
  • строительство апартаментов по 214-ФЗ строже контролируется органами строительного надзора. У застройщика меньше возможностей потратить собранные деньги не на цели строительства.

Пока закон прямо не регулировал обязательность строительства апартаментов по 214-ФЗ, в практике существовали отличия между правилами строительства квартир по 214-ФЗ и апартаментов.

  В случае задержки строительства квартиры дольщик может взыскать с застройщика существенные компенсации.  Их размер иногда превышает четверть стоимости квартиры и более.

  Однако часть этих компенсаций взыскивается по Закону РФ «О защите прав потребителей».

Потребителем согласно закону является гражданин, заключающий договор для личных нужд, не связанных с коммерческой деятельностью.

Например, Краснодарский краевой суд (Определение от 5 апреля 2018 года № 33-9835/2018) отказал покупателю апартаментов во взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, поскольку:

  • приобретенное помещение находилось в здании гостиничного комплекса;
  • его назначение предполагало использование не для личных, семейных или домашних нужд, а для ведения предпринимательской деятельности.

В другом деле суд обратил внимание, что здание апарт-отеля было построено до заключения договора с дольщиком (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 декабря 2017 года № 33-46207).

  На момент заключения договора право собственности уже было зарегистрировано за застройщиком.  На этом основании суд отказался считать договор с застройщиком апартаментов договором долевого участия.

Измененное правило об обязательности применения 214-ФЗ напрямую не меняет сложившуюся практику отказа в признании покупателя апартаментов полноправным потребителем.

  Поэтому, как показывают  вышеприведенные примеры, продажа апартаментов по 214-ФЗ не гарантирует покупателю стопроцентной защиты от всех возможных неудобств.  Долевое строительство по общему правилу дает дольщику больше гарантий.

  Но в каждом конкретном случае нужно оценить и все возможные риски.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/apartamenty-po-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть