Аренда помещения с последующим выкупом

Содержание

Договор аренды здания с последующим выкупом

Аренда помещения с последующим выкупом
с последующим выкупом

г.

«» 2020 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: , общей площадью кв. м для использования в целях решения хозяйственных задач Арендатора.

1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является технический паспорт, поэтажный план передаваемого Арендатору здания, а также кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположено передаваемое здание.

1.2.1. Земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание, находится у Арендодателя на праве . Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право на земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования. Кадастровый номер земельного участка .

1.3. Здание передается в аренду на лет, с «»2020г. по «»2020г.

1.4. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.

1.5. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

1.6. Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду зданием в любой момент в течение месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.

1.7. В течение срока, указанного в п.1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п.1.1 здание кому-либо, кроме Арендатора.

1.8. Арендодатель подтверждает отсутствие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

1.9. Право собственности Арендодателя на здание подтверждается .

1.10. Состояние передаваемых в аренду здания и участка отражается в акте приема-передачи.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

  • по первому требованию Арендатора в течение с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в п.1.1 здание Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние здания на момент передачи в аренду. При этом здание должно быть передано в пользование Арендатору не позднее чем через после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемого здания;
  • не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемого здания;
  • за свой счет производить капитальный ремонт здания, занимаемого Арендатором, в срок ;
  • в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный зданию перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы;
  • обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
  • обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:

  • использовать арендуемое здание в целях, указанных в п.1.1 договора;
  • содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
  • в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;
  • письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении здания (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении;
  • производить текущий ремонт здания.

2.3. Арендатор вправе:

  • передавать арендуемое здание, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог без/с предварительного согласия Арендодателя. При этом все полученное по соответствующим договорам является собственностью Арендатора;
  • в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
  • в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

2.4.

Арендатор имеет право в течение дней после передачи здания по приемо-сдаточному акту в случае обнаружения недостатков арендуемого здания по своему усмотрению:

  • требовать безвозмездного устранения недостатков здания;
  • требовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  • требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания;
  • непосредственно удержать сумму понесенных Арендатором расходов на устранение обнаруженных недостатков в здании из арендной платы.

2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.

2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п.3.4 выкупной цены здания в установленные сроки. При этом Арендатор приобретает право земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Общая сумма арендной платы составляет рублей в месяц, в том числе НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.

3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.

3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.

3.4. Выкупная цена арендованного здания составляет . Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены Арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды здания. Выкупная цена (не) включает стоимость переоформления прав на земельный участок.

3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере .

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.

5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.

5.2.4. Не производит текущего ремонта здания. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.

5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.

5.3.3. Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.

6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, подписанных сторонами договора.

6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

Приложения:

  1. Технический паспорт, поэтажный план арендуемого здания.
  2. Кадастровый паспорт земельного участка.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Источник: https://xn----7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai/dogovor-arendi/711-dogovor-arendy-zdaniya-s-posleduyuschim-vykupom.html

Аренда с правом выкупа. Каждому доходу свое время — Audit-it.ru

Аренда помещения с последующим выкупом
Л. П. Фомичева, налоговый консультант

Платежи по договору аренды с правом выкупа складываются из двух составляющих: непосредственно арендной платы и выкупного платежа. Соответственно арендодателю в учете нужно разделять эти платежи и своевременно признавать их для целей бухгалтерского учета и налогообложения.

Арендодатель в учетной политике определяет, являются ли доходы от сдачи имущества в аренду доходами от обычных видов деятельности или нет.

В зависимости от этого в бухгалтерском учете арендные платежи могут быть отнесены к доходам от реализации или к операционным доходам (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

В налоговом учете это будут доходы от реализации, либо внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Прибыль от операций по сдаче имущества в аренду арендодатель рассчитывает в общем порядке. Она определяется как разница между получаемыми арендными платежами и связанными с их получением расходами (амортизация и прочие).

Выкупные платежи

До перехода права собственности на имущество к арендатору арендодатель не учитывает при расчете налога на прибыль выкупные платежи.

Они расцениваются как средства, полученные от других лиц в порядке предварительной оплаты, и в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ налогом на прибыль не облагаются (если арендодатель использует метод начисления). В бухгалтерском учете полученные авансы доходами также не признаются (п. 3 ПБУ 9/99).

При реализации арендованного амортизируемого имущества доход от операции определяют как разницу между продажной ценой и остаточной стоимостью этого имущества по данным налогового учета. Полученный доход также уменьшают на сумму расходов, связанных с реализацией этого имущества (п. 1 ст. 268 НК РФ).

На дату перехода права собственности на имущество (дату окончания договора аренды и полной выплаты выкупной цены) арендодатель списывает с баланса имущество и передает его на баланс арендатора.

Пример.

ООО «Собственник» в январе 2004 года приобрело оборудование за 118 000 руб., в том числе НДС – 18 000 руб. Срок полезного использования для целей бухгалтерского и налогового учета установлен равным 5 годам согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы. Амортизация начисляется линейным способом.

В апреле 2004 года оборудование передано по договору аренды с правом выкупа. Срок действия договора – 12 месяцев. Арендатор ежемесячно уплачивает 2360 руб., в том числе НДС – 360 руб. в качестве арендной платы, и 8850 руб., в том числе НДС – 1350 руб. в счет выкупной цены. Выкупная цена – 106 200 руб., в том числе НДС – 16 200 руб.

Договором предусмотрено, что по окончании срока аренды оборудование переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены.

Расчеты производятся в последний день текущего месяца.

Согласно учетной политике ООО «Собственник» доходы и расходы в целях налогообложения прибыли определяются по методу начисления; обязанность по уплате НДС возникает по мере отгрузки товаров, сдача в аренду не является основным видом деятельности организации.

В бухгалтерском учете ООО «Собственник» отражены операции.

В январе:

Дебет 08 Кредит 60

– 100 000 руб. (118 000 – 18 000) – приобретено оборудование;

Дебет 19 Кредит 60

– 18 000 руб. – отражена сумма НДС, предъявленная продавцом к уплате;

Дебет 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации» Кредит 08-4

– 100 000 руб. – оборудование введено в эксплуатацию;

Дебет 60 Кредит 51

– 118 000 руб. – произведена оплата поставщику;

Дебет 68 Кредит 19

– 18 000 руб. – принята к вычету сумма НДС, уплаченная продавцу (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст.172 НК РФ).

В феврале и марте:

Дебет 44 Кредит 02 «Амортизация основных средств, находящихся в эксплуатации»

– 1667 руб. (100 000 руб. : 5 лет : 12 мес.) – начислена амортизация за месяц.

В апреле:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»

– 100 000 руб. – передано оборудование по договору аренды с правом выкупа;

Дебет 02 субсчет «Амортизация основных средств, находящихся в эксплуатации» Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду»

– 3334 руб. (1667 руб. х 2 мес.) – отражена сумма амортизации, начисленная по оборудованию, переданному по договору аренды до момента его передачи. Для удобства начисленную амортизацию по эксплуатируемым основным средствам и сданным в аренду организация учитывает на разных субсчетах ;

Дебет 91-2 Кредит 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду»

– 1667 руб. – начислена амортизация по переданному в аренду оборудованию после момента его передачи (за апрель и далее в течение 12 месяцев аренды);

Дебет 76 Кредит 91-1

-2360 руб. – признан операционный доход от сдачи оборудования в аренду;

Дебет 91-2 Кредит 68

– 360 руб. – начислен НДС с признанного операционного дохода;

Дебет 91-9 Кредит 99

– 333 руб. (2360 – 360 – 1667) – отражен доход от сдачи имущества в аренду;

Дебет 51 Кредит 76

– 2360 руб. – получена арендная плата.

Как разделить доходы

Если арендатор перечисляет выкупную цену одновременно с арендной платой, бухгалтеру нужно в документах и в учете разделить арендные платежи и полученные авансы в счет выкупной цены.

Для арендодателя ежемесячные платежи в счет погашения выкупной цены, как мы уже сказали, не признаются доходами организации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете. В течение срока аренды ежемесячно делаются записи:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с арендатором по авансам полученным»

– 8850 руб. – получен ежемесячный выкупной платеж от арендатора.

ООО «Собственник» ежемесячно исчисляет и уплачивает в бюджет НДС с сумм полученных авансов на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ. Налог в этом случае исчисляется по ставке 18/118 процентов (п. 4 ст. 164 НК РФ):

Дебет 62 субсчет «Расчеты с арендатором по авансам полученным» Кредит 68

– 1350 руб. – начислен НДС с полученного авансом выкупного платежа.

После перехода права собственности на оборудование:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с арендатором по выкупу имущества» Кредит 91-1

– 106 200 руб. – отражена выкупная стоимость оборудования;

Дебет 91-2 Кредит 68

– 16 200 руб. – начислен НДС с выкупной цены;

Дебет 68 Кредит 62 субсчет «Расчеты с арендатором по авансам полученным»

– 16 200 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с авансовой оплаты (п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ);

Дебет 62 субсчет «Расчеты с арендатором по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с арендатором по выкупу имущества»

– 106 200 руб. (8850 х 12 мес.) – зачтены в оплату имущества поступившие авансы.

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду»

– 100 000 руб. – списана первоначальная стоимость основного средства;

Дебет 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 23 338 руб . (1667 руб. х 2 мес. + 1667 руб. х 12 мес.) – списана амортизация по выкупленному имуществу;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»

– 76 662 руб. – списана остаточная стоимость оборудования;

Дебет 91-9 Кредит 99

– 13 338 руб. (106 200 – 16 200 – 76 662) – отражен доход от реализации оборудования.

Налоговый учет в данном примере совпадает с бухгалтерским.

Уплата выкупной стоимости в рассрочку не всегда удобна арендатору. Ведь в таком случае арендодателю приходится рассчитывать и перечислять в бюджет НДС с полученных авансов. А арендатор не может возместить этот налог, пока не получит в собственность имущество. С этой стороны выплата покупной цены в конце срока действия договора выгоднее.

Если выкупная цена реализованного имущества превышает его остаточную стоимость и расходы на реализацию (такое обычно бывает, если выкупная цена рассчитана не верно) убыток учитывается в целях налогообложения в особом порядке. Он включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации объекта на момент его реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).

 

в “Учет. Налоги. Право.” № 19/2004 

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/41278.html

Аренда жилой недвижимости с последующим правом выкупа: как оформить

Аренда помещения с последующим выкупом

Аренда с правом выкупаЛизингРассрочка
Стороны сделкиАрендодатель и арендаторПродавец, лизингодатель и лизингополучательЗастройщик и покупатель
Первоначальный взносНетЕстьЕсть
ОбязанностиПри расторжении договора выплаченные суммы не возвращаютсяВозврат внесённых сумм при расторжении договораВозврат выплаченных сумм при аннулировании сделки
Срок сделкиОграничений не существуетОт 1 года до времени полезного применения имуществаОт 6 месяцев до 3 лет

Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры

Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:

  • арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
  • жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
  • площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².

Для дома подобных требований не выдвигается.

При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:

  1. Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
  2. Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
    • документ оформляется обязательно в письменной форме;
    • из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
    • в документе прописываются все существенные условия аренды:
      • предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
      • стороны сделки вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
      • размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
      • срок действия арендного договора;
      • выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
      • условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
  3. Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
  4. Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
  5. По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
  6. Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.

Какие документы требуются

Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:

  • документ, подтверждающий личность арендатора;
  • документ, подтверждающий личность арендодателя (для физического лица), или документ, свидетельствующий о регистрации юридического лица (для организаций);
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость, которое должно быть оформлено на арендодателя.Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Документы, необходимые для проведения регистрации в Росреестре составленного договора аренды:

  • заявление на регистрацию;Форма документа на регистрацию по установленной форме
  • 3 экземпляра арендного договора: 1-й остаётся в Росреестре, 2-й предоставляется арендатору и 3-й передаётся арендодателю;Договор аренды с правом выкупа в 3 экземплярах
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • технический паспорт жилого помещения.Пример технического паспорта жилого помещения

Как учитывается сделка

Учёт сделки по аренде с правом выкупа осуществляется одним из следующих способов:

  1. Арендатор перечисляет равномерно выкупную стоимость вместе с арендной платой. В данной ситуации требуется обязательное разделение платежей. Лучше если отдельно будут указаны суммы, являющиеся арендной платой, и суммы, которые идут в зачёт выкупной стоимости. Такое разделение поможет вернуть арендатору часть своих выплаченных денег в случае разрыва договора. Арендные платежи в любой ситуации не подлежат возврату, зато авансовые платежи выкупной стоимости арендодатель обязан вернуть.
  2. Съёмщик жилья в течение действия договора вносит только арендную плату. Остаточную стоимость перечисляет при окончании договорных отношений. Ежемесячные отчисления арендных платежей производятся как при обычной аренде квартиры. Они идут в зачёт проживания арендатора в снимаемом жилом помещении. Только по окончании срока происходит внесение остаточной стоимости на счёт арендодателя. Арендатор после оформления в собственность недвижимости начинает платить за неё имущественный налог.

Приобрести в собственность жилую недвижимость возможно различными способами. Это может быть привлечение заёмных средств, рассрочка, лизинг или аренда с правом выкупа. Все перечисленные способы, кроме аренды с выкупом, предполагают внесение первоначального взноса.

Преимуществом аренды является отсутствие этого платежа, также не требуется подтверждение доходов. Арендатор проживает в снимаемой им квартире с самого начала оформления договорных отношений. Имеется и существенный недостаток такого способа.

Он заключается в том, что арендодатель может в любой момент разорвать договор, и все внесённые деньги в виде арендной платы не будут возвращены.

Не нашли то, что искали? Вернитесь к поиску планировок квартир по параметрам типового проекта. Поддержите проект, расскажите о tipdoma.com в социальных сетях:

Источник: https://tipdoma.com/2018/05/arenda-s-pravom-vyikupa/

Порядок оформления аренды с правом последующего выкупа

Аренда помещения с последующим выкупом

Заключение арендного соглашения с правом выкупа — отличный выход для граждан, которые хотят приобрести своё жильё (или другое имущество), но пока что имеют средства только на его аренду.

Если при заключении договора об аренде прописать в нём возможность выкупа арендуемого помещения, то семья может сразу заселиться в квартиру, которую в дальнейшем приобретёт в собственность.

Аренда квартиры с последующим выкупом избавляет граждан от необходимости постоянно переезжать с места на место до тех пор, пока они не накопят деньги на приобретение жилья.

Договор аренды квартиры с правом выкупа

Самое главное, о чём необходимо позаботиться, когда составляется договор аренды квартиры с последующим выкупом — грамотное указание в тексте документа всех особенностей сделки. Обязательно следует иметь ввиду, что:

  1. Договор должен содержать чёткую информацию о том, в каких случаях недвижимость переходит во владение арендующего лица. Например, можно указать, что по истечении срока аренды арендатор может тут же осуществить выкуп помещения.
  2. Аренда жилья с последующим выкупом отличается от обычного его приобретения тем, что помимо выкупных платежей выкупающее лицо также оплачивает арендные. Следовательно, необходимо чётко прописать размер обоих типов платежей, а также общую сумму, которую необходимо выплатить покупателю для перехода квартиры в его собственность.
  3. При аренде жилья или нежилого помещения необходимо произвести полное описание как предмета аренды, так и предмета покупки, если в дальнейшем планируется выкуп арендованного имущества.
  4. Отдельно должна быть прописана обязанность собственника передать недвижимость покупателю сразу после оплаты полной её стоимости.

Арендатор не обязан выкупать имущество, а лишь имеет право на это. Таким образом, он может платить арендную плату за пользование жильём и не выкупать его в дальнейшем. В документах может быть указано, что жилище переходит во владение арендатору в одном из следующих случаев.

  1. Сразу после окончания срока аренды, который в большинстве случаев длится от 1 до 5 лет.
  2. В любой момент, когда арендатор оплатил полную стоимость помещения. Т. е. это может произойти до истечения установленного срока аренды.
  3. Можно указать в документах сразу оба вышеперечисленных случая, если это устраивает обе стороны.

Чем более подробно будут описаны нюансы взаимоотношений между собственником и арендатором, тем проще будет разрешить любую конфликтную ситуацию, если таковая возникнет в будущем.

Необходимо учитывать, что в течение срока аренды стоимость любого жилого или нежилого помещения может поменяться.

Лучше заранее прийти к соглашению по поводу того, будет ли меняться стоимость квартиры в зависимости от ситуации на рынке жилья, ведь договор аренды с последующим выкупом не может быть изменён после заключения.

Аренда дома с последующим выкупом является довольно рисковой сделкой для покупателя.

Ведь если тот не сможет внести очередной платёж, предоставившее под наём свою недвижимость лицо может выселить арендаторов, не возвращая им деньги.

Для самого же сдающего гражданина аренда квартиры с правом выкупа может стать удобным способом продажи, если в результате сделки он получит больше средств, чем при прямой продаже.

Читать также:  Правила сдачи и съема квартиры на законных основаниях

Как составляется соглашение

Аренда с последующим выкупом требует составления письменного документа в 3 экземплярах. При этом его регистрация потребуется только в случае перехода прав собственности. Описание предмета договора должно включать в себя:

  • полный адрес местонахождения арендуемого объекта;
  • количество комнат в нём;
  • его площадь;
  • состояние жилого или нежилого помещения;
  • другая, максимально подробная информация.

Это необходимо, чтобы объект сделки невозможно было спутать ни с каким другим, а также чтобы точно отразить его состояние. Еще договор аренды с правом выкупа обязательно должен включать в себя следующую информацию.

  1. Сроки и порядок оплаты. Это важнейший пункт документа, к нему в дальнейшем может быть приложена дополнительная бумага, в которой обе стороны оговорили условие индексации цены. Но лучше, если информация по этому поводу будет заранее вписана в документацию.
  2. Положения, касающиеся аренды. Включаются по желанию сторон сделки. Это могут быть такие моменты, как оплата коммунальных услуг (кто оплачивает и когда), возможность периодического осмотра квартиры владельцем и т. д.
  3. Ответственность, которую несут стороны за невыполнение своих обязательств или уклонение от них. Это поможет урегулировать возможные конфликты в будущем, а также вынести верное решение суду, если до него дойдёт дело.

Производить любые расчёты рекомендуется при помощи банковских переводов. В таком случае у сторон будет документальное подтверждение совершённых платежей, что может оказаться важным фактором при разрешении форс-мажорных ситуаций, которые договор аренды дома не предусматривает.

Преимущества для сторон

Заключать подобные договора могут как физические, так и юридические лица.

Прибегают к аренде недвижимого имущества с возможностью его последующего выкупа обычно те граждане, которые не могут оплатить полную стоимость квартиры или другого жилья, однако уже сейчас хотят заселиться в него.

Если же арендовать жилище указанным способом, то при соблюдении всех взятых обязательств его без проблем можно будет выкупить, например, в конце срока действия документа.

Досрочное расторжение договора при соблюдении арендатором взятых обязательств невозможно со стороны собственника помещения. Благодаря этому, добросовестные граждане могут быть уверены, что никто не выселит семью из квартиры без её желания.

Для собственника же этот способ продажи зачастую также имеет серьёзные преимущества. К примеру, есть семья, которая не может взять кредит в банке, но готова арендовать квартиру с её последующим выкупом.

В таком случае владелец жилья выручит в результате сделки больше средств, чем при обычной продаже, а если арендаторы не выполнят свои обязательства, получит дополнительный доход, а затем сможет продать квартиру по рыночной стоимости.

Читать также:  Составляем соглашение о расторжении договора аренды

Если же в результате сделки собственник получит такую же сумму, как и при обычной продаже, заключение такого договора целесообразно для него только в том случае, когда нахождение покупателя, способного оплатить полную стоимость сразу маловероятно или вообще невозможно. Такое возможно в небольших городах и поселениях, где рынок недвижимости далёк от активной фазы.

Договор аренды с выкупом транспортного средства

Выкуп автомобиля, как и выкуп помещений, производится лишь в случаях, заранее указанных в документах. Так же и с приобретением машины, взятой в лизинг. Право собственности может появиться:

  • в конце срока аренды;
  • в момент вноса полной выкупной стоимости ТС.

Необходимо документально отразить все характеристики автомобиля, недочёты в его техническом и внешнем состоянии и т. д. В обязательном порядке указывается:

  • право арендующего лица на выкуп;
  • сумма, которую оно должно выплатить для перехода к нему права собственности на машину.

Вносимые арендатором в счёт аренды транспортного средства деньги представляют собой и оплату выкупной его стоимости.

Однако если взятое в автопрокат ТС не будет выкуплено, и договор будет расторгнут, требовать возврата средств нельзя, т. к. в таком случае они являются оплатой за временное использование машины.

Чтобы заключить договор аренды оборудования с последующим выкупом в соответствии с требованиями законодательства, понадобятся следующие документы:

  • паспорт, и бумага, подтверждающая регистрацию по месту пребывания, если податель — физическое лицо;
  • учредительные бумаги, а также информация о руководителе, если податель представляет организацию.

Внимательное и верное составление документации позволяет избежать лишних споров между сторонами в будущем.

Выкуп нежилого помещения по ФЗ 159

Возможность на льготных условиях выкупить недвижимость у государства помогает малому и среднему бизнесу уменьшить затраты на развитие. Она появляется при соблюдении следующих условий:

  • если предприниматель больше двух лет использует госимущество до момента вступления в силу ФЗ № 159;
  • если госимущество не входит в список объектов, предназначающихся для передачи во владение малому и среднему бизнесу;
  • площадь нежилого помещения не выходит за рамки норм, которые устанавливает Федеральный закон № 159;
  • у предпринимателя нет задолженностей по оплате аренды и неустоек в момент заключения договора приобретения имущества по ФЗ № 159.

Особенности, которые необходимо учесть перед тем, как арендовать имущество по ФЗ № 159:

  • срок договора должен равняться пяти и больше годам;
  • в первый год необходимо будет внести 40% от установленной стоимости аренды, во второй — 60%, в третий — 80%, а в четвёртый и последующие — 100%.

ФЗ № 159 даёт возможность владельцам малого и среднего бизнесов арендовать и затем выкупить помещения с процентами, которые не в состоянии им предоставить ни один банк. Льгота имеет срок действия до 01.07.2018, после чего приобрести имущество на таких условиях будет уже невозможно.

Таким образом, аренда квартиры с выкупом (других объектов недвижимости) в ряде случаев является самым удобным вариантом оформления сделки по продаже. Но заключать её необходимо внимательно, заранее учитывая все нюансы и предваряя возможные споры. Договор аренды же с последующим выкупом (образец которого имеет общепринятый вид), вы можете скачать у нас.

Источник: https://sovetyuristov.ru/arend/arenda-s-pravom-vyikupa.html

Аренда недвижимости с правом выкупа: понятие и образец договора

Аренда помещения с последующим выкупом

Последнее обновление: 15.02.2020

Аренда с правом выкупа недвижимости – сделка распространенная и выгодная обеим сторонам. Ее можно сравнить с рассрочкой или лизингом. У покупателя нет полной суммы денег, чтобы выкупить предмет операции полностью и сразу, а продавец регулярно получает суммы, вплоть до переоформления имущественного права.

Условия договора аренды с правом выкупа

Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.

Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.

Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:

  • действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
  • несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.

Обратите внимание! Если предмет аренды недвижимости с правом выкупа находится в долевой собственности, то преимущественным правом обладают другие владельцы.

Они могут помешать сделке состояться, если их вовремя не уведомить.

Поэтому в обязанности продавца входит своевременное письменное оповещение каждого владельца доли и получение от него письменного отказа на участие в операции.

Договор, как правило, заключается на длительный срок, поэтому у собственника есть право внесения корректировок в размер платы. Но это условие должно быть прописано в договоре. В обязанность наймодателя также входит своевременное письменное оповещение нанимателя об изменении платежей. Также необходимо удостовериться, что уведомление получено.

Перед тем, как заключать договор на аренду дома с выкупом, рекомендуется самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, в которой будут указаны владельцы / владелец предмета сделки. Это можно сделать через МФЦ или с помощью официального сайта Росреестра.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.

Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):

  • сумма сделки несколько завышена;
  • переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.

К недостаткам для этой стороны относится:

  • риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
  • арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.

Положительные стороны для нанимателя / арендатора:

  • он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
  • есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
  • у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Отрицательные моменты для этой стороны:

  • пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
  • у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
  • если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.

Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.

Отличия от лизинга

Данный вид договорных отношений можно соотнести с лизингом или рассрочкой. Но есть отличия:

  • предметом сделки выступают различные активы. В аренде – те, о которых договорились стороны в данный момент, в лизинг – утверждённые приобретателем;
  • наличие/отсутствие третьих лиц. В аренде они отсутствуют, в лизинге в такой роли выступает тот, кто предоставляет предметы сделки.

Обратите внимание! Порядок расчётов также может отличаться. Он прописывается в соответствующем договоре. Платежи могут покрывать стоимость объекта вместе с арендными платежами или идти полностью на погашение выкупной стоимости.

Порядок проведения сделки

Нужно придерживаться следующего порядка:

  1. Подготовка договоров.
  2. Сбор прочих документов.
  3. Переоформление имущественного права.
  4. Получение предмета сделки в собственность.

Важно! У каждой стороны могут возникнуть налоговые последствия. К ним нужно быть готовым.

Необходимые документы

Обеим сторонам нужен комплект документов. От арендатора требуется только паспорт. Владельцу нужно подготовить:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую его право;
  • документ, на основании которого право возникло;
  • технический паспорт и экспликация;
  • расчёт арендных платежей;
  • договор аренды и соглашение купли-продажи.

Составление договоров рекомендуется доверить юристу. Он внимательно изучит правоустанавливающую документацию, правильно составит соглашения, учтя нюансы последующего выкупа.

Договор аренды с последующей продажей предмета и ДКП подписываются обеими сторонами сделки. Так как срок аренды превышает год, а предметом является недвижимость, операцию необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ или через официальный сайт.

Оценка недвижимости и переход прав

Такие соглашения, как правило, заключаются на длительные временные периоды. Поэтому сумма платежей может несколько раз поменяться, вместе со стоимостью объекта. Нужно иногда проводить оценку.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов, в «теле» соглашения нужно указать не фиксированную выкупную стоимость, а формулу для её расчёта. Для базы брать оценочную стоимость объекта, не стоит забывать про естественную амортизацию. От полученного результата будут зависеть арендные платежи.

Все права на объект операции переходят к арендатору после того, как наступает одно из этих условий:

  • период договорных отношений истёк, ни одна сторона не нарушала условия соглашения;
  • арендатор полностью выкупил предмет сделки у собственника.

Когда одно из этих условий наступит, ДКП подлежит регистрации в Росреестре.

Меры предосторожности перед заключением договора

Заключая любую сделку гражданско-правового характера, необходимо минимизировать собственные риски. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости с целью составления соглашений и юридического сопровождения всей операции.

Если у сторон нет возможности оплачивать услуги профессионала, они могут самостоятельно предпринять некоторые меры предосторожности. В частности:

  • перед заключением арендного соглашения, арендатор, он же будущий покупатель, может самостоятельно затребовать выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны сведения о владельце предмета сделки, а также приведена информация о наличии/отсутствии обременений;
  • перед регистрацией перехода права владения, нужно ещё раз запросить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что наймодатель не сделал объект операции предметом залога;
  • попросить выписку из ФНС об отсутствии долгов по налогам;
  • если предметом сделки является жилое помещение, то нужно убедиться в том, что не производилась незапланированная перепланировка. Для этого нужно попросить у продавца предъявить техническую документацию;
  • чтобы убедиться в том, что отчуждение права на жилое помещение не ущемляет права несовершеннолетних детей, нужно потребовать предъявить «чистую» выписку из домовой книги.

Обратите внимание! Некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка из домовой книги действительная всего 30 дней с момента получения.

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:

  • сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
  • описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
  • срок действия договора;
  • права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
  • если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
  • гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
  • сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
  • обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
  • дата подписания.

Обратите внимание! Если один из оппонентов не может лично присутствовать при подписании, он может прислать своего представителя с нотариальной доверенностью. Её реквизиты вписываются в «тело» соглашения.

Скачать бланк договора аренды с правом выкупа

Заключение

Рекомендуется обратиться к опытному юристу для составления арендного договора. Это избавит от возможных неприятностей и конфликтов.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/arenda-s-pravom-vykupa/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть