Аренда с последующим выкупом коммерческой недвижимости

Содержание

Аренда с выкупом недвижимости – плюсы и минусы сделки

Аренда с последующим выкупом коммерческой недвижимости

Аренда с правом выкупа – это отличный способ приобретения недвижимости. Стоит отметить, что такой механизм применяется не только при продаже недвижимости, но и других товаров или услуг, например, автомобилей, земельных участков или любого другого ценного имущества.

Таким образом, аренда с выкупом недвижимости – это уникальный механизм, который позволяет удовлетворить желания как покупателя, так и продавца. Рассмотрим более подробно основные нюансы данного вопроса.

Подробнее о механизме аренды недвижимости таким способом

Оформление договора аренды с правом выкупа недвижимости является выгодным для обеих сторон.

В этом случае продавец получает ежемесячные платежи до заключения сделки купли-продажи, а покупатель, в свою очередь, имеет возможность пользоваться имуществом до его приобретения, постепенно выплачивая стоимость жилья.

Такой способ приобретения недвижимости выгоден в том случае, если продавцу срочно не нужны деньги и с заключением сделки купли-продажи он может подождать.

Безусловно, у такого способа продажи квартиры есть свои недостатки. Продавец или покупатель могут потерять свою выгоду. К примеру, продавец подписал договор на одну стоимость, а цена на недвижимость поднялась. В таком случае продавец не имеет права внести коррективы в договор.

Договор аренды с выкупом недвижимости – это специфический документ, который не стоит путать с лизингом или обычным договором об аренде квартиры. Каждый из упомянутых документов имеет свое предназначение и правовую специфику.

Кроме того, арендование с правом выкупа не стоит сравнивать с рассрочкой. Оформление рассрочки предусматривает определенные обязательства покупателя и продавца. Если покупатель заплатит больше половины общей стоимости имущества, продавец не имеет права потребовать объект назад.

Внимание! В случае аренды с правом выкупа недвижимости, если к указанному сроку покупатель не оплатит оговоренную сумму – продавец имеет право потребовать возвращение недвижимости назад.

Как происходит оформление?

Правовая документация относительно объекта недвижимости и непосредственно сторон включает в себя элементы договора на аренду квартиры и договора о купле-продаже жилья.

Основными моментами, которые указываются в договоре являются:

  • договорные отношения подразумевают указание стоимости самих услуг аренды. В этот пункт входит стоимость аренды всей техники, мебели и других объектов, которые покупатель будет использовать;
  • полная стоимость недвижимости;
  • условия передачи прав на недвижимость покупателю.

Внимание! В таком договоре обязательно должен быть указан способ оплаты стоимости недвижимости, а также крайние сроки, когда покупатель может внести полную сумму.

Как правило, эта дата совпадает с завершением арендного срока. Конечно же, покупатель имеет возможность оплатить стоимость квартиры заранее, но только если этот пункт был согласован с продавцом. Если такая возможность даже не оговаривалась во время подписания договора, стороны по обоюдному согласию могут составить еще один документ с указанием такого желания.

Во время составления такого документа лучше всего обратиться к нотариусу, который бы помог заключить подобную сделку.

В противном случае, если этот документ не будет соответствовать нормам и законам, которые регламентирует законодательство, сделка может считаться недействительной, а упомянутые в договоре различные правила и условия – незаконными, так как они не закреплены на законодательном уровне.

Структура договора

Аренда с правом выкупа недвижимости и документ, который заключается при этом требуют длительного обсуждения и времени для составления. Важно не забыть о самых главных и значащих элементах и прописать их в договоре.

В договоре в обязательном порядке указывается:

  1. Общие сведения об объекте: адрес или расположение, наименование (дом, квартира, участок земли), инвентарный или кадастровый номер, назначение объекта (используется для проживания, в целях организации бизнеса и т. д.), общая и полезная площадь.
  2. Размер арендной платы.
  3. Выкупная стоимость объекта (сумма, которую покупатель обязуется внести или уже внес на момент заключения договора).

Внимание! Если договор составляется более чем на 1 год, такие отношения необходимо регистрировать в Росреестре, а именно в его территориальном отделении. Если этого не сделать, такая договоренность будет считаться недействительной.

Выкуп коммерческой недвижимости

Приобрести коммерческую недвижимость на сегодняшний день очень трудно. Это связано не только с ее стоимостью, но и в связи с большим спросом на нее. Небольшие компании, которые только начинают набирать обороты не имеют большого стартового капитала, требующегося для приобретения площадей, помещений, офисов, необходимых для реализации бизнес-плана.

Таким образом, аренда – это лучший вариант для таких предпринимателей. Несмотря на это, аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости имеет большую популярность среди средних и крупных предпринимателей.

Составление и подписание договора для постепенной выплаты той или иной коммерческой недвижимости происходит практически так же, как и квартиры или дома. Одним из отличий является то, что продавец может застраховать себя в случае нанесения ущерба помещениям.

Основные условия и детали сделки представитель компании и арендодатель обсуждают непосредственно до и во время подписания договора, при необходимости, может присутствовать 3 сторона в лице независимого нотариуса или юриста.

Как может проходить оплата?

На сегодняшний день существует 2 способа оплаты аренды и выкупа за квартиру:

  • Первый способ заключается в том, что арендатор каждый месяц оплачивает стоимость аренды и выкупную стоимость отдельными платежами. Таким образом, покупатель выплачивает сумму аренды отдельно от стоимости квартиры. В этом случае, продавец заработает дважды: и на арендной плате, и получит полную стоимость за квартиру.
  • Второй вариант предусматривает расчет стоимости квартиры и арендной платы вместе. Ежемесячно покупатель платит деньги за аренду, а после окончания ее сроков, стороны составляют бумагу с просьбой принять суммы арендной платы за определенный период в качестве оплаты стоимости самого жилья.

Безусловно, второй способ является более выгодным для покупателя, да и продавец жилья находит в этом свои плюсы. Как правило, суммы таких взносов гораздо больше, нежели если бы жилец платил деньги за квартиру и аренду отдельно.

Обратите внимание! Если вы заплатили арендную плату наперед, вы можете потребовать учесть ее как плату за квартиру.

Таким образом, аренда недвижимости с последующим выкупом – это отличный вариант приобретения жилья, если вы не имеете возможности приобрести квартиру одним платежом. Приобрести квартиру или любую другую недвижимость таким способом можно, как правило, на вторичном рынке. В исключительных случаях риелторы или строительная компания предлагает своим клиентам подобную услугу.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/553-arenda-s-vyikupom-nedvizhimosti.html

Аренда недвижимости с правом выкупа: понятие и образец договора

Аренда с последующим выкупом коммерческой недвижимости

Последнее обновление: 15.02.2020

Аренда с правом выкупа недвижимости – сделка распространенная и выгодная обеим сторонам. Ее можно сравнить с рассрочкой или лизингом. У покупателя нет полной суммы денег, чтобы выкупить предмет операции полностью и сразу, а продавец регулярно получает суммы, вплоть до переоформления имущественного права.

Условия договора аренды с правом выкупа

Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.

Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.

Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:

  • действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
  • несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.

Обратите внимание! Если предмет аренды недвижимости с правом выкупа находится в долевой собственности, то преимущественным правом обладают другие владельцы.

Они могут помешать сделке состояться, если их вовремя не уведомить.

Поэтому в обязанности продавца входит своевременное письменное оповещение каждого владельца доли и получение от него письменного отказа на участие в операции.

Договор, как правило, заключается на длительный срок, поэтому у собственника есть право внесения корректировок в размер платы. Но это условие должно быть прописано в договоре. В обязанность наймодателя также входит своевременное письменное оповещение нанимателя об изменении платежей. Также необходимо удостовериться, что уведомление получено.

Перед тем, как заключать договор на аренду дома с выкупом, рекомендуется самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, в которой будут указаны владельцы / владелец предмета сделки. Это можно сделать через МФЦ или с помощью официального сайта Росреестра.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.

Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):

  • сумма сделки несколько завышена;
  • переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.

К недостаткам для этой стороны относится:

  • риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
  • арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.

Положительные стороны для нанимателя / арендатора:

  • он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
  • есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
  • у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Отрицательные моменты для этой стороны:

  • пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
  • у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
  • если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.

Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.

Отличия от лизинга

Данный вид договорных отношений можно соотнести с лизингом или рассрочкой. Но есть отличия:

  • предметом сделки выступают различные активы. В аренде – те, о которых договорились стороны в данный момент, в лизинг – утверждённые приобретателем;
  • наличие/отсутствие третьих лиц. В аренде они отсутствуют, в лизинге в такой роли выступает тот, кто предоставляет предметы сделки.

Обратите внимание! Порядок расчётов также может отличаться. Он прописывается в соответствующем договоре. Платежи могут покрывать стоимость объекта вместе с арендными платежами или идти полностью на погашение выкупной стоимости.

Порядок проведения сделки

Нужно придерживаться следующего порядка:

  1. Подготовка договоров.
  2. Сбор прочих документов.
  3. Переоформление имущественного права.
  4. Получение предмета сделки в собственность.

Важно! У каждой стороны могут возникнуть налоговые последствия. К ним нужно быть готовым.

Необходимые документы

Обеим сторонам нужен комплект документов. От арендатора требуется только паспорт. Владельцу нужно подготовить:

  • выписку из ЕГРН, подтверждающую его право;
  • документ, на основании которого право возникло;
  • технический паспорт и экспликация;
  • расчёт арендных платежей;
  • договор аренды и соглашение купли-продажи.

Составление договоров рекомендуется доверить юристу. Он внимательно изучит правоустанавливающую документацию, правильно составит соглашения, учтя нюансы последующего выкупа.

Договор аренды с последующей продажей предмета и ДКП подписываются обеими сторонами сделки. Так как срок аренды превышает год, а предметом является недвижимость, операцию необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ или через официальный сайт.

Оценка недвижимости и переход прав

Такие соглашения, как правило, заключаются на длительные временные периоды. Поэтому сумма платежей может несколько раз поменяться, вместе со стоимостью объекта. Нужно иногда проводить оценку.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов, в «теле» соглашения нужно указать не фиксированную выкупную стоимость, а формулу для её расчёта. Для базы брать оценочную стоимость объекта, не стоит забывать про естественную амортизацию. От полученного результата будут зависеть арендные платежи.

Все права на объект операции переходят к арендатору после того, как наступает одно из этих условий:

  • период договорных отношений истёк, ни одна сторона не нарушала условия соглашения;
  • арендатор полностью выкупил предмет сделки у собственника.

Когда одно из этих условий наступит, ДКП подлежит регистрации в Росреестре.

Меры предосторожности перед заключением договора

Заключая любую сделку гражданско-правового характера, необходимо минимизировать собственные риски. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости с целью составления соглашений и юридического сопровождения всей операции.

Если у сторон нет возможности оплачивать услуги профессионала, они могут самостоятельно предпринять некоторые меры предосторожности. В частности:

  • перед заключением арендного соглашения, арендатор, он же будущий покупатель, может самостоятельно затребовать выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны сведения о владельце предмета сделки, а также приведена информация о наличии/отсутствии обременений;
  • перед регистрацией перехода права владения, нужно ещё раз запросить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что наймодатель не сделал объект операции предметом залога;
  • попросить выписку из ФНС об отсутствии долгов по налогам;
  • если предметом сделки является жилое помещение, то нужно убедиться в том, что не производилась незапланированная перепланировка. Для этого нужно попросить у продавца предъявить техническую документацию;
  • чтобы убедиться в том, что отчуждение права на жилое помещение не ущемляет права несовершеннолетних детей, нужно потребовать предъявить «чистую» выписку из домовой книги.

Обратите внимание! Некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка из домовой книги действительная всего 30 дней с момента получения.

Пока не будут выполнены условия для перехода вещного права, обязанность по начислению амортизации на объект ,в целях бухгалтерского и налогового учёта, лежит на собственнике, то есть, на арендодателе.

В зависимости от того, как определена арендная плата, зависит стоимость передачи объекта во владение оппоненту. То есть, если выкупная стоимость есть произведение арендной платы на период действия договора, то в итоге арендатор получит имущество с нулевой стоимостью.

Если же выкупная стоимость определяется как самостоятельная величина, то первоначальная стоимость объекта сделки в целях начисления амортизации, будет равная выкупной, закреплённой в договоре. Постоянные арендные платежи будут эту величину равномерно уменьшать. Исходя из полученных данных, будет начисляться амортизация.

Обратите внимание! Чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами, необходимо чётко разграничить понятия «выкупная цена» и «арендные платежи». Это условие должно быть прописано в «теле» соглашения об аренде, а потом перенесено в ДКП на предмет операции.

Образец договора аренды с последующим выкупом

Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:

  • сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
  • описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
  • срок действия договора;
  • права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
  • если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
  • гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
  • сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
  • обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
  • дата подписания.

Обратите внимание! Если один из оппонентов не может лично присутствовать при подписании, он может прислать своего представителя с нотариальной доверенностью. Её реквизиты вписываются в «тело» соглашения.

Скачать бланк договора аренды с правом выкупа

Заключение

Рекомендуется обратиться к опытному юристу для составления арендного договора. Это избавит от возможных неприятностей и конфликтов.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/arenda-s-pravom-vykupa/

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Аренда с последующим выкупом коммерческой недвижимости

Важно, чтобы у арендатора в последующем было приоритетное право на выкуп. Для того чтобы такая сделка была интересно для обеих сторон, нужно четко оговорить цену и сроки получения денежных средств.

Аренда жилья с последующим выкупом

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Может возникнуть ряд проблем, связанных с оценкой стоимости недвижимости, которая может измениться за время выплаты аренды. Для того чтобы условия были выгодны продавцу, в договоре можно предусмотреть переоценку стоимости квартиры или дома в соответствии с их рыночной стоимостью.

И если цены на недвижимость вырастут, он не потеряет деньги, даже несмотря на то, что договор купли-продажи был заключен до увеличения цен. Также в договоре можно предусмотреть ежемесячную переоценку стоимости в соответствии с уровнем инфляции.

Покупатель может предоставить продавцу право устанавливать сроки арендных выплат и их размер, что поможет сделать продавца более лояльным.

Сам же покупатель может предусмотреть ряд положений, выгодных именно для него. Например, в договоре можно указать условия досрочного погашения выплат или прописки членов семьи на жилой площади.

Покупатель должен уделить особое внимание отсутствию двояких формулировок в договоре, в частности тех, которые прописывают права выкупа арендуемого имущества.

При неверном составлении договора продавец получит возможность отказать покупателю в выкупе.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самое выгодное для вас обоих – это просто арендовать дом. А как решитесь покупать, приступить к выбору, не зацикливаясь на одном варианте.

Так как у нас в стране аренда с последующим выкупом не развита, соответственно, Вы будете очень ограничены в вариантах.

Вам нужно найти как подходящий дом, так и сговорчивого хозяина, который бы уже не задумывался о дальнейшей продаже и был готов фиксировать цену и условия продажи.

Самое непонятное в дальнейшем выкупе – по какой цене фиксировать договоренности? Цены на дома не растут, а падают, поэтому Вам выгодно отложить покупку, а продавцу ждать смысла нет.

Если Вы не будете связывать аренду и покупку, то выиграете гораздо больше, чем стоимость одного переезда. Также Вы можете купить готовый дом у застройщика в рассрочку.

Такие предложения найти на нынешнем рынке несложно.

Что выгоднее — купить или снимать квартиру?

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу договора, в связи с чем я бы предложила в качестве основного условия возможность зачета арендной платы в счет стоимости договора для арендатора-покупателя.

В качестве симметричной меры, защищающей арендодателя-продавца, целесообразно добавить условие о том, что если в установленный срок обязательства по оплате не будут исполнены, то выплаченные платежи будут являться стоимостью аренды жилья.

И основное: данный договор в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре, ибо любой договор, предусматривающий возможность отчуждения недвижимого имущества, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Необходимо сразу указать, что договор аренды с выкупом предполагает два вида правоотношений: по исполнению арендных отношению и отношений по выкупу имущества (купле-продаже).

Во главе угла стоят гарантии выполнения обязательств по выкупу и четкая регламентация срока, порядка выкупа и размера выкупной цены.

Для каждой из сторон договора будут существенными все условия об оплате как арендной, так и выкупной цены. Попробуем разобрать на примерах.

1. Согласованная стоимость за дом составляет 1,32 млн рублей. Срок выкупа (он и равняется аренде) составляет шесть месяцев.

Стороны определяют, что арендная плата за дом составляет 20 тысяч рублей и выплачивается ежемесячно, а выкупная (в размере 1,2 млн) через шесть месяцев.

По итогу выплаты выкупной цены стороны подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом.

Другой вариант на эту же тему: та же согласованная стоимость в размере 1,32 млн рублей за дом разбивается на шесть частей и уплачивается ежемесячно арендатором. После произведения оплаты также составляется акт исполнения обязательств, и арендатор регистрирует на свое имя дом.

При согласовании данного условия важно знать, что у арендодателя не будет правовых оснований требовать с арендатора отдельно внести сумму выкупной цены сверх указанных арендных платежей, а также признать такой договор недействительным на основании безвозмездности пользования арендованным имуществом.

Такое условие носит название согласование порядка оплаты выкупной цены, которую арендатор должен уплатить за приобретаемый дом.

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

2. Придуманная нами стоимость в размере 1,32 млн может быть оплачена различными способами. Например, 120 тысяч арендатор выплачивает ежемесячно денежными средствами, а в залог может отдать принадлежащий ему автомобиль или иное имущество, которое по согласованию сторон должно быть оценено в те же деньги.

Или же в договоре выкупная цена за дом установлена в иностранной валюте, условных единицах и т. д. Но надо помнить, что, указав цену в условных единицах или конкретной иностранной валюте, стороны должны обязательно согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли.

Такой условие называется способом уплаты выкупной цены.

Рассуждая о любом договоре, нельзя обойти раздел ответственности.

Вернемся к тезису о том, что договор аренды с последующим выкупом содержит в себе две группы обязательств: уплату арендной платы и уплату выкупной цены.

Поэтому и оговаривается ответственность: возможность санкций при нарушении каждого условия из группы обязательств. Самыми распространенными считаются неустойка и компенсация убытков.

Под возмещением убытков понимается обязанность виновной стороны компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб и упущенную выгоду – неполученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств. Ее взыскание помогает компенсировать имущественные потери, понесенные одной стороной в связи с нарушением договора другой стороной. По общему правилу если установлена неустойка за неисполнение обязательства, убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Такая неустойка признается зачетной.

Общими, применимыми к обеим сторонам договора аренды с выкупом основаниями применения мер ответственности могут быть:

  • невыплата арендных платежей;
  • изменение или расторжение договора в связи с тем, что другая сторона нарушает согласованный порядок исполнения договора;
  • предоставление стороной недостоверных заверений или гарантий об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора.

Каждое из оснований применения ответственности настолько многогранно, что описывать все возможные вариации не представляется разумным. Полагаю, что данные условия необходимо регламентировать, исходя из конкретной ситуации между сторонами договора.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Чтобы договор аренды с последующим выкупом был выгоден для обеих сторон, необходимо подробно расписать и предусмотреть все условия:

  • должны быть указаны полные характеристики объекта, подлежащего выкупу, чтобы у сторон не оставалось сомнений, что именно этот объект в будущем перейдет в собственность арендатора;
  • если срок аренды составляет более года, такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • необходимо указать, в какой момент объект аренды переходит в собственность арендатора – до истечения срока действия договора или после;
  • включает ли в себя арендная плата выкупную цену объекта или нет (это должно быть прописано максимально подробно, в какой момент и за что Вы платите, чтобы у сторон не оставалось сомнений в стоимости аренды и выкупной цены объекта).

Также нужно учитывать, что условие о выкупе арендуемого имущества по условиям договора может быть правом арендатора. В таком случае арендатор может не воспользоваться своим правом и отказаться от выкупа имущества. Также можно порекомендовать застраховать объект аренды, а условия страхования прописать в договоре.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Как купить квартиру на аукционе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_usloviya_arendy_s_posleduyuschim_vykupom_vygodny_dlya_vseh/6726

Порядок заключения договоров аренды с правом последующего выкупа

Аренда с последующим выкупом коммерческой недвижимости

Соглашения об аренде имущества относятся к категории наиболее многочисленных. Сделки охотно заключают рядовые граждане, коммерсанты, крупные компании и государственные органы. Участников привлекает многообразие форм и диспозитивность регулирования. Так, стороны вправе включать в текст условие о выкупе.

Юридическая природа сделки

Возможность интеграции в арендный договор пункта о выкупе предусмотрена ст. 624 ГК РФ. Законодатель не запрещает сторонам дополнять классическую правовую конструкцию новыми элементами. Результатом становится двойственный характер соглашения. Отношения регулируются положениями глав 34 и 30 Кодекса.

Информационным письмом ВАС РФ № 66 от 11.01.02 указал на избирательность применения норм о купле-продаже. Условие о выкупе не делает договор кредитным и не предполагает рассрочки. Арендные взносы не зачитываются в стоимость имущества. Они плата за его временное использование. Выкупную цену стороны устанавливают отдельно. Иные условия участники должны прямо оговорить в контракте.

Существенным условием признается не только предмет, но и цена (постановление Уральского окружного ФАС № Ф09-6216/10-С3). Стороны должны прописать стоимость объекта, а также согласовать порядок расчетов. В противном случае договор будет считаться незаключенным.

Контракт составляется в той форме, которая обязательна для покупки имущества. Например, аренда недвижимости с правом выкупа подлежит государственной регистрации вне зависимости от срока.

Если в пользование передается автомобиль или иное движимое имущество, достаточно простого письменного документа. Соглашения, касающиеся предприятий (в понимании ст.

132 ГК РФ), сопровождаются оформлением бухгалтерского баланса, заключением независимого аудитора, акта инвентаризации и списка кредиторов.

Предметом рассматриваемых сделок могут служить активы, свободно обращающиеся на рынке. Пункт о выкупе нельзя включать в договоры об аренде (ст. 27 ЗК РФ):

  • земель лесного фонда;
  • водных объектов;
  • территорий, подвергшихся заражению (химическому, радиоактивному, биогенному);
  • прочие ограниченные в обороте участки.

Выкуп арендованных сельскохозяйственных земель недоступен для иностранцев и зарубежных организаций (ст. 3 закона 101-ФЗ). Препятствием станут также обременения (арест, запрет на отчуждение). Если предмет соглашения находится в залоге, на заключение договора потребуется письменное разрешение кредитора.

Большое правовое значение имеет субъектный состав. Условие о выкупе может согласовать только полноправный собственник. Особое разрешение на заключение таких сделок требуется, например, доверительному управляющему. Специальная процедура предусмотрена для компаний. Так, собрание учредителей одобряет отчуждение имущества стоимостью в 25% всего капитала ООО (ст. 46 закона 14-ФЗ).

Многие столичные бизнесмены рассматривают аренду как этап приватизации муниципального или государственного имущества. Эту схему предлагают продавцы легкового и грузового автотранспорта. Применяется механизм и при приобретении дорогостоящего оборудования. Производители соглашаются на сделку с целью расширения сбыта.

Основные виды соглашений

Единой классификации нормативные акты не вводят. Арендные отношения настолько разнообразны, что выделить какой-либо критерий невозможно. В рамках настоящей публикации мы рассмотрим лишь наиболее распространенные формы.

Классическая аренда с выкупом

Условие о продаже имущества стороны включают непосредственно в договор или оформляют дополнительным соглашением. Право собственности переходит от одного участника к другому по окончании установленного срока.

Арендная плата здесь четко отделена от выкупной стоимости. Взносы за пользование перечисляются по согласованному графику (ежеквартально, 1 раз в месяц, посуточно). Реализационная же цена вносится однократно с соответствующей формулировкой в платежном поручении.

Отдельно, в данном случае, выставляют и счета-фактуры.

ОперацияДействия бухгалтера (на примере плательщика ОСН)
Арендатор вносит плату за пользование имуществом по договоруСредства принимают к учету в качестве выручки или внереализационного дохода (ст. 249–250 НК РФ). По каждому платежу оформляется счет-фактура. Поступления отражают записями Дт62/Кт91(90), Дт60/Кт51. Арендатор отражает операцию в составе прочих расходов (ст. 264 НК РФ). Проводки составляются Дт20/Кт60 и Дт51/Кт62
Арендатор выкупает актив в собственностьПродавец делает проводку по реализации основного средства. Если речь идет об амортизируемых активах, полученные суммы уменьшают на остаточную стоимость (ст. 268 и 271 НК РФ). Бухгалтерские проводки выглядят следующим образом: · задолженность по оплате Дт76/Кт91; · начисление НДС на сумму покупки Дт91/Кт68;· поступление денег за основное средство Дт51/Кт76; · выбытие имущества с баланса Дт01-2/Кт01-3; · списание амортизации Дт02-1/Кт01-2; · погашение остаточной стоимости актива Дт91/Кт01-2. Счет-фактуру оформляют на всю сумму. Начислять НДС необходимо в момент перехода права собственности. Если речь идет о недвижимости, таковым признается день государственной регистрации (ст. 17 НК РФ). Арендатор отражает покупку Дт08/Кт60

Пункт о продаже является обязательным только для текущего собственника. Арендатор вправе отказаться от заключения сделки без негативных правовых последствий (решение АС Московской области по делу № А41-19783/09).

Финансовая аренда и выкуп по частям

Закон не ограничивает участников в выборе способа и периодичности расчетов. По согласованию сторон в состав регулярных платежей может входить часть выкупной стоимости. Самой проработанной формой является лизинг. Финансовой аренде посвящены статьи 665–670 ГК РФ, а также закон 164-ФЗ. Договор имеет ряд специфических черт:

  1. Арендодатель приобретает имущество с целью передачи его в аренду.
  2. Периодические взносы включают плату за пользование объектом, а также часть реализационной цены.
  3. Арендатор вправе выбрать предмет сделки самостоятельно либо указать партнеру требуемые характеристики, марку, страну производителя.

В большинстве случаев период сотрудничества исчисляется годами. Бизнесмен получает возможность обзавестись дорогостоящим оборудованием, специализированным транспортом, прочими основными средствами.

При этом финансовая стабильность компании не пострадает, оттока оборотного капитала не произойдет.

В процессе использования активы амортизируются, что позволяет заключить договор продажи по остаточной стоимости.

Лизингодателю схема не менее выгодна. Инвестированные средства возвращаются в полном объеме. Доходом становится арендная плата. Проблема простоя имущества, а также текущего содержания полностью решена.

Стороны распределяют обязанности по ремонту, устанавливают правила страхования и технического освидетельствования. Схема нашла применение не только в коммерческом, но и частном секторе. На рынке Москвы встречаются предложения об аренде авто с последующим выкупом.

При этом отношения далеко не всегда регулируются законом 164-ФЗ.

ЛизингАренда с продажей в рассрочку
Имущество приобретается специально для заключения договора. В соглашении участвуют три стороны: лизингодатель, продавец, лизингополучатель. Предмет сделки разрешено ставить на баланс как собственнику, так и арендатору. При наличии соответствующего условия лизингополучатель законно амортизирует актив (п. 50 Методических рекомендаций Минфина РФ № 91н)Предметом сделки может стать любое имущество, в том числе бывшее в эксплуатации. Сторонами соглашения являются арендатор и арендодатель

Дискуссионным вопросом аренды с правом выкупа остается налогообложение. Плательщикам НДС необходимо устанавливать момент начисления. К вычету налог принимают при соблюдении следующих правил (ст. 171–172 НК РФ):

  • лизинговое имущество используется в деятельности, облагаемой ОСН;
  • актив фактически передан налогоплательщику;
  • расходы отражены в бухгалтерском учете;
  • счет-фактура оформлен надлежащим образом.

Налог на прибыль уменьшается лизингополучателем за счет арендных платежей. Если имущество стоит на балансе, обязательства перед бюджетом разрешается сокращать на амортизационные отчисления.

Плательщики УСН и ЕСХН принимают к учету расходы по договору в момент фактической оплаты. При этом выделять НДС не требуется.

Отдельного внимания заслуживает налогообложение выкупной стоимости в составе лизингового платежа. Длительное время контролирующая служба отказывалась возмещать НДС с этой части взноса.

С изданием письма Минфина РФ № 03-04-15/131 вопрос был решен в пользу налогоплательщиков. Не нашли поддержки в судах и доводы инспекторов о необходимости обособления выкупной стоимости при расчете прибыли.

Бизнесменам разрешили включать в калькуляцию лизинговые взносы в полном объеме (определение ВАС России № 12038/07).

Разграничивать реализационную стоимость и арендную плату в договоре все же необходимо. В случае одностороннего расторжения сделки либо уклонении арендодателя от продажи, сумму выкупных платежей можно вернуть. Суды признают их необоснованным обогащением (анализ постановления Поволжского окружного ФАС по делу № А49-2684/201 в обзоре ВАС РФ).

Приватизация

Договор аренды с условием выкупа входит в программы поддержки малого и среднего бизнеса. Юридической основой таких соглашений является ст. 3 закона 159-ФЗ.

Норма признает за арендаторами преимущественное право на приобретение предмета сделки – государственного или муниципального имущества.

Цена продажи определяется независимым оценщиком с учетом рыночных показателей. Торги не проводятся.

Не могут воспользоваться схемой приватизации:

  • добытчики либо переработчики полезных ископаемых, за исключением общераспространенных природных ресурсов,
  • страховые, кредитные, инвестиционные организации, ломбарды;
  • негосударственные пенсионные фонды;
  • профессиональные игроки рынка ценных бумаг;
  • представители игорного бизнеса;
  • стороны соглашений по разделу продукции;
  • нерезиденты России.

Взять в аренду с последующим выкупом предлагают преимущественно недвижимость (земли, здания, производственные комплексы). Машины или оборудование становятся предметом таких сделок значительно реже.

Условия заключения договора четко определены ст. 3 закона 159-ФЗ. Реализовать преимущественное право арендатор может, если:

  • имущество в день подачи заявки остается во временном пользовании (не менее 2 лет подряд);
  • отсутствует задолженность по договору, в том числе по штрафным санкциям;
  • предмет сделки не включен в реестры, предусмотренные ст. 18 закона 159-ФЗ;
  • информация о покупателе присутствует в перечне субъектов малого и среднего предпринимательства.

Преимущество утрачивается при расторжении арендного соглашения или отказе коммерсанта от покупки. Основанием также является уклонение от подписания договора без объяснения причин.

На принятие решение о заключении сделки ст. 4 закона 159-ФЗ отводит 30 суток. Срок отсчитывают с момента вручения соглашения.

Анализ практики по этому направлению опубликовал 3 ААС на официальном сайте в августе 2011 года.

Особенностью сделок является максимальная лояльность. Так, покупатель может получить рассрочку платежа на период от 5 лет (ст. 5 закона 159-ФЗ). При этом право собственности на объект перейдет к нему в момент заключения контракта. Платить арендные взносы больше не потребуется.

Составление бухгалтерских проверок регламентируется инструкциями Минфина РФ. Так, при переходе прав на производственный имущественный комплекс (предприятие) применению подлежит приказ № 117.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/poryadok-zaklyucheniya-dogovorov-arendy-s-pravom-posleduyushhego-vykupa

Договор аренды здания с последующим выкупом

Аренда с последующим выкупом коммерческой недвижимости
с последующим выкупом

г.

«» 2020 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: , общей площадью кв. м для использования в целях решения хозяйственных задач Арендатора.

1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является технический паспорт, поэтажный план передаваемого Арендатору здания, а также кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположено передаваемое здание.

1.2.1. Земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание, находится у Арендодателя на праве . Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право на земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования. Кадастровый номер земельного участка .

1.3. Здание передается в аренду на лет, с «»2020г. по «»2020г.

1.4. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.

1.5. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

1.6. Арендатор вправе пользоваться предоставляемым в аренду зданием в любой момент в течение месяцев с момента подписания настоящего договора. При этом обязанности Арендатора по уплате арендной платы, содержанию здания и другие, вытекающие из договора об аренде обязанности, возникают у Арендатора с момента фактической передачи здания в пользование.

1.7. В течение срока, указанного в п.1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п.1.1 здание кому-либо, кроме Арендатора.

1.8. Арендодатель подтверждает отсутствие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

1.9. Право собственности Арендодателя на здание подтверждается .

1.10. Состояние передаваемых в аренду здания и участка отражается в акте приема-передачи.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

  • по первому требованию Арендатора в течение с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в п.1.1 здание Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние здания на момент передачи в аренду.

    При этом здание должно быть передано в пользование Арендатору не позднее чем через после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемого здания;

  • не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемого здания;
  • за свой счет производить капитальный ремонт здания, занимаемого Арендатором, в срок ;
  • в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный зданию перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы;
  • обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
  • обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:

  • использовать арендуемое здание в целях, указанных в п.1.

    1 договора;

  • содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
  • в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;
  • письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении здания (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении;
  • производить текущий ремонт здания.

2.3. Арендатор вправе:

  • передавать арендуемое здание, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог без/с предварительного согласия Арендодателя.

    При этом все полученное по соответствующим договорам является собственностью Арендатора;

  • в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
  • в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

2.4.

Арендатор имеет право в течение дней после передачи здания по приемо-сдаточному акту в случае обнаружения недостатков арендуемого здания по своему усмотрению:

  • требовать безвозмездного устранения недостатков здания;
  • требовать соразмерного уменьшения арендной платы;
  • требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания;
  • непосредственно удержать сумму понесенных Арендатором расходов на устранение обнаруженных недостатков в здании из арендной платы.

2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.

2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п.3.4 выкупной цены здания в установленные сроки. При этом Арендатор приобретает право земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Общая сумма арендной платы составляет рублей в месяц, в том числе НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.

3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.

3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.

3.4. Выкупная цена арендованного здания составляет . Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены Арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды здания. Выкупная цена (не) включает стоимость переоформления прав на земельный участок.

3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере .

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.

5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.

5.2.4. Не производит текущего ремонта здания. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.

5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.

5.3.3. Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.

6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, подписанных сторонами договора.

6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

Приложения:

  1. Технический паспорт, поэтажный план арендуемого здания.
  2. Кадастровый паспорт земельного участка.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Источник: https://xn----7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai/dogovor-arendi/711-dogovor-arendy-zdaniya-s-posleduyuschim-vykupom.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть