Аренда с последующим выкупом

Содержание

Аренда с выкупом

Аренда с последующим выкупом

Аренда с выкупом – это смешанный договор, который включает в себя договор аренды, а также документы по купле-продаже (ст. 609 ГК РФ).

Данному виду договора присущи некоторые особенности, которые в основном связаны с видом имущества, которое передается в аренду (недвижимое, движимое; предприятие или здание как имущественный комплекс).

В этой статье мы разберем некоторые положения, которые связаны с заключением аренды с правом выкупа.

Аренда с последующим выкупом

Аренда с выкупом – это не договор купли-продажи в кредит, и сравнение этих понятий является распространенной ошибкой. На деле же они не имеют ничего общего между собой. Данный вывод подтверждает также Высший арбитражный суд.

В пункте 2 Информационного письма от 11 января 2002 г. № 66, который посвящен вопросам аренды, написано, что следует четко различать два понятия, различных между собой – выкуп арендованного имущества (ст.

624 ГК РФ), и продажа имущества в кредит с рассрочкой платежа (ст. 489 ГК РФ).

ВАС РФ заявляет, что аренда с выкупом подчиняется тем же правилам, которые предусмотрены и для договора купли – продажи. Согласно п. 3 ст.

609 ГК РФ, договор аренды, предусматривающий впоследствии переход в собственность к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли – продажи такого имущества.

К другим отношениям, которые связаны с выкупом имущества, арендованного ранее, применяются правила об аренде, а не о купли – продаже.

Оформление договора аренда с правом выкупа

При оформлении договора аренды с последующим выкупом имущества, нужно обязательно указать в тексте ту информацию, что арендатор может приобрести в собственность объект аренды.

Но даже если изначально это не было указано в договоре, то стороны могут прийти к данному соглашению и изменить договор, заключив к нему дополнительное соглашение, которое изменяет условия имущественной аренды.

Соглашение, дополняющее договор должно быть заключено в письменной форме. В том случае, если основной договор аренды был государственно зарегистрирован (к примеру, договор аренды офиса, который заключен на срок более года), то и соглашение, дополняющее договор, также необходимо зарегистрировать.

Если договор был изначально заверен нотариально, то и соглашение к нему придется заверить у нотариуса.

Давайте теперь разберемся с тем, при каких условиях имущество перейдет к арендатору в собственность. В этом случае Гражданский кодекс предоставляет несколько вариантов на выбор. Первый – по истечении срока аренды, имущество становится собственностью арендатора, при условии, что он уплатил выкупную сумму полностью.

Второй вариант – арендатор становится собственником имущества еще до истечения срока аренды, но при том условии, что он внес за имущество всю выкупную стоимость полностью.

Но возможет и еще один вариант, при котором арендованное имущество может перейти в собственность к арендатору при наступлении одного из следующих условий: истечение срока аренды или полная уплата выкупной стоимости.

В договоре аренды с выкупом должны быть прописаны такие моменты, как размер и порядок выплаты выкупной стоимости за имущество. Если этого не сделать, то договор будет считаться не полным, в нем не будет существенного условия, а, значит, он будет считаться не заключенным, то есть не несущий в себе обязательства для сторон.

Выкупная стоимость за имущество. Особенности аренды под выкуп

Аренда с выкупом подразумевает важное условие – определение выкупной имущественной стоимости. Изучая п. 2 ст. 624 ГК РФ мы можем прийти к выводу, что стоимость выкупа объекта аренды можно определить следующими способами.

  • Размер стоимости является равным сумме всех арендных платежей за весь арендованный период. Арендатор при этом не должен вносить никаких прочих платежей для выкупа имущества.
  • Сумма платежей по аренде определяется отдельно от выкупной стоимости имущества. При этом, плата за аренду имущества может как зачисляться в покупную стоимость, так и нет. В этом случае, арендатор, чтобы выкупить имущество должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия аренды с выкупом

Аренда с выкупом подразумевает собой то, что сторонам, совершающим сделку нужно учитывать, что в собственность объект перейдет к арендатору только в том случае, если будут выполнены все условия, прописанные в договоре (внесение полной выкупной стоимости, истечение срока аренды имущества). До этого момента все обязанности, в том числе и по начислению амортизации на объект аренды, как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, будут возложены на арендодателя.

Изначальная стоимость имущества, выкупленного впоследствии арендатором, зависит напрямую от того, как определена в договоре выкупная стоимость имущества.

Если выкупная цена в договоре определена в виде суммы всех платежей за аренду, внесенных за время аренды, то у арендатора есть возможность получить имущество, у которого будет первоначальная стоимость нулевая. Почему так происходит? В статье 257 п.

1 Налогового кодекса РФ сказано, что первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, приобретение, изготовление, доведение до того состояния, в котором оно пригодно к использованию.

Расходы, которыми являются арендные платежи, осуществляемые арендатором, входят в состав прочих расходов, которые связаны с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Из этого следует, что арендные платежи расходами, формирующими первоначальную стоимость используемого имущества, признаваться не могут.

Однако передачу имущества в данном случае нельзя рассматривать как безвозмездное дарение. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает передачу прав собственности. Поэтому, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности платежей за аренду, арендатор приобретет в собственность имущество с первоначальной стоимостью равной нулю.

В том случае, если выкупная стоимость выделена отдельной суммой, то размер первоначальной суммы имущества, используемого в аренду, будет равен закрепленной в договоре выкупной стоимости.

Ежемесячные арендные платежи уменьшают сумму выкупной стоимости имущества, которая определена договором. Однако на счетах учета уменьшение суммы не отражается, поскольку аренда с выкупом имущества является правом, но не обязанностью арендатора.

В бухгалтерском учете лица, сдающего имущество в аренду, данное право не может являться доходом от реализации имущества, поскольку отсутствует полная уверенность в том, что может случиться увеличение экономических выгод арендодателя.

К примеру, если арендатор не выплатит выкупную цену, то договор будет расторгнут.

При получении арендодателем денежных средств, которыми будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при том условии, что такой платеж осуществился не за сдачу имущества в арендное пользование, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (п. 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).

Из этого ясно, что в договоре, в котором прописана аренда с выкупом, целесообразно четко разделять выкупную цену и сумму платежей за аренду.

Источник: https://www.calc.ru/Arenda-S-Vykupom.html

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: перечень документов, плюсы и минусы, временные рамки и финансовая сторона сделки, возможные риски

Аренда с последующим выкупом

Классическая аренда квартиры часто отнимает большую часть зарплаты, а оформление ипотеки подразумевает высокий процент и дополнительные расходы. По этой причине все большее количество людей интересует аренда квартиры с последующим выкупом жилья. Рассмотрим нюансы составления договора и его особенности.

Основы договора

Базовое содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом строится на общих принципах аренды. Однако цена и условия аренды квартиры с последующим выкупом, например, в Москве и области могут значительно отличаться.

Изначально в документе дается характеристика съемной недвижимости:

  • число жилых и дополнительных помещений;
  • размеры всевозможных зон в помещении и особенности планировки жилья;
  • наличие и специфика внутренних коммуникаций и т. п.

Обязательный момент – указание точного адреса (например, аренда квартиры с последующим выкупом в Екатеринбурге с обозначением дома, этажа и номера квартиры).

Также могут фиксироваться характеристики, связанные с косметическим ремонтом и наполнением жилья: описание стеклопакетов, предметов сантехники, мебели. Подобное перечисление является опциональным и может отсутствовать в актуальном договоре.

Указание момента перехода основных прав на собственность является одним из спорных моментов при заключении и реализации соглашения.

Владельцу наиболее выгодно обозначить дату, связанную с полным окончанием арендных платежей, то есть максимально отодвинуть ее от текущего момента составления договора. Покупатель, наоборот, заинтересован в ускоренном получении прав на арендуемое имущество.

Важно! Переход всех прав на собственность при соглашении об аренде квартиры с последующим выкупом между физическими лицами гарантируется процедурой государственной регистрации. Если в будущем владелец квартиры решит игнорировать передачу основных прав в установленном законом порядке – квартира перейдет в собственность съемщика при помощи судебного решения.

Оценка стоимости квартиры – это обязательный этап договоренностей. Чтобы объективно оценить стоимость жилья – стоит обратиться за консультацией к профессиональному аналитику. Он поможет рассчитать цену жилья при учете ситуации на рынке, актуальных экономических тенденций и других факторов, которые влияют на динамику стоимости квартир.

Временные рамки и финансовая сторона сделки

Сроки договора являются обязательным пунктом при оформлении данной сделки.  При этом длительность соглашения может существенно варьироваться в зависимости от договоренности сторон. Снять квартиру с последующим выкупом можно на разные сроки:

  • краткосрочная аренда – примерно 1–2 года;
  • среднесрочная – 3–5лет;
  • долгосрочная – свыше 5 лет.

Выбранный период полностью зависит от интересов покупателя и владельца в оперативности сделки, материальных обстоятельств и планов. Период аренды обсуждается заранее, до момента подписания документа.

Регулярная и конечная оплата может реализовываться в безналичном либо наличном формате. Безналичный расчет является наиболее защищенным и популярным вариантом. При его выборе съемщик перечисляет оговоренную сумму на банковскую карту владельца квартиры. А расчет наличными средствами чаще всего осуществляется при свидетелях или задействует банковское учреждение (например, аренда ячейки).

Важно! Сроки расчетов определяются с учетом пожеланий всех сторон соглашения. При этом плата за жилье может поступать владельцу частями либо в форме фиксированных ежемесячных платежей.

Любые нюансы относительно оплаты и сроков обязательно вносятся в документ в качестве фиксации устной договоренности. Также договор включает регламент использования квартиры на протяжении всего срока аренды до перехода прав собственности.

соглашения

При заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом стоит ориентироваться на образец (скачать здесь). На основе примера стороны могут самостоятельно составить соглашение без помощи юриста. Основными пунктами такого договора являются следующие:

  1. Стоимость жилого объекта.
  2. Конкретная сумма выкупа.
  3. Общий срок и периодичность платежей.
  4. Условия и сроки передачи жилплощади арендатору.
  5. Размеры арендной оплаты, вид валюты.
  6. Возможность индексации платежей.

Если вы планируете заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом в крупном городе (например, спб) – тщательно изучите все возможные предложения.

Специфичные особенности данного договора предполагают отсутствие существенных корректировок на протяжении всего срока.

Такое положение вещей означает, что любые изменения в экономической ситуации на рынке могут принести финансовые убытки для одной из сторон.

Возможные риски

Описанный тип соглашения между сторонами относят к финансовым операциям с повышенным уровнем риска. Такая характеристика связана с недостатком отработанных механизмов для формирования рыночной стоимости жилья. Сам шаблон договора максимально похож на классический вариант рассрочки, другими словами – отложенный выкуп имущества.

Процесс выкупа имущества по такому договору аренды может быть коротким либо длинным. Выбор временного отрезка крайне важен, поскольку на протяжении длительного периода стоимость имущества либо ставка аренды могут существенно изменяться.

Важно! Коррекция выкупной цены квартиры может реализовываться только при помощи дополнительного соглашения. В юридической практике подобный вариант наблюдается редко, так как продавец не заинтересован в собственных убытках.

Эксперты считают оптимальным временем для подписания договора аренды квартиры с последующим выкупом период стагнации в сфере жилья (такой совет справедлив и для южных регионов с развитым туризмом, например, для Краснодара, Сочи и других). В такой период на рынке недвижимости наблюдаются редкие и легко прогнозируемые перемены.

В процессе составления договора данного типа нужно четко указывать право на выкуп имущества.

Поскольку суд может не принять во внимание преимущественное право съемщика на покупку арендной квартиры без веских доказательств в виде подписанного документа.

В договоре также четко должны быть прописаны размеры аренды и выкупной стоимости – в противном случае даже при достаточной оплате съемщик не сможет получить права на имущество в судебном порядке без согласия владельца.

Четко прописанные данные о квартире, финансовых вопросах и сроках действия данного соглашения существенно снижают количество недоразумений в будущем.

Источник:

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять.

Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ.

лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

  • У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
  • Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
  • Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Источник: https://giak.ru/prochee/dogovor-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom.html

Аренда дома с выкупом в 2020 году: образец договора

Аренда с последующим выкупом

Существуют разные варианты приобретения жилья: покупка за наличные, в ипотеку или по договору пожизненного содержания (ренты).

Наряду с этими способами есть малоиспользуемая схема покупки жилья – аренда дома с выкупом.

В этой статье раскроем основные понятия такого способа, разберем, как заключить договор аренды с последующим выкупом, а также какие есть недостатки и преимущества сделки.

Найм недвижимости с выкупом: общие понятия

Гражданский кодекс (далее – ГК РФ) в ст. 624 предусматривает аренду имущества и выкуп. Такой способ покупки жилья можно назвать лизингом, который регламентируется ФЗ № 164 от 29.10.1998 «О финансовой аренде (лизинге)». Что касается аренды с правом выкупа, то к ней применяются нормы ГК РФ (главы 30 и 34).

Аренда с выкупом – это один из видов договорных отношений, при котором имущество предоставляется нанимателю во временное пользование за плату и переходит в собственность после внесения выкупной цены. Это означает, что любой человек может арендовать дом, проживать в нем определенное время и в дальнейшем купить.

Важно! Сумма арендных платежей не может включаться в счет выкупной цены. Последняя должна быть прописана в соглашении и оплачивается отдельно.

Отличие лизинга от аренды с выкупом в том, что договор лизинга заключается с организацией и в сделке участвуют всегда 3 стороны.

Оформление сделки аренды дома с последующим выкупом: подробная инструкция

Данный способ приобретения жилья включает в себя элементы договора аренды и купли-продажи. Соглашение обязательно заключается в письменном виде и должно быть зарегистрировано в Росреестре, поскольку все обременения на недвижимость фиксируются в ЕГРН.

Что нужно делать при оформлении сделки:

Шаг 1. Найти продавца и/или арендодателя. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:

  • арендодатель;
  • арендатор;
  • покупатель.

Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Для поиска продавца можно воспользоваться досками объявлений в сети Интернет, подать заявку непосредственно в офисе, на официальном сайте банка или другой организации.

Шаг 2. Подготовить документы. Для составления договора потребуется определенный набор документов:

  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающие и прочие документы на дом (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации, договор дарения, купли-продажи и т. д.);
  • доверенность (если есть представитель одной из сторон);
  • регистрационные документы юр. лица.

Шаг 3. Составить договор. Договор составляется в простой форме и не требует нотариального заверения. Его можно написать самостоятельно и бесплатно от руки или в текстовом редакторе, соблюдая определенную структуру:

  • реквизиты сторон – ФИО, адрес, паспортные данные, телефон;
  • описание дома – адрес, техническая характеристика здания (площадь, количество этажей, комнат и т. д.);
  • условия сделки;
  • права и обязанности участников сделки;
  • ответственность за нарушение условий соглашения.

В договоре обязательно указываются порядок перехода собственности, срок и размер выплат – т. е. период, в течение которого выплачиваются арендная плата и выкупная стоимость.
Выкупная стоимость может выплачиваться как частями, так и единовременно.

Дополнительно соглашение может иметь пункт, предусматривающий индексацию платежей, возможность прописки арендатора и членов его семьи, и обязательно указываются условия расторжения договора.

Также законом предусмотрено право арендодателя получить первоначальный взнос, его размер должен быть согласован с арендатором и покупателем (если есть) – он обязательно фиксируется в соглашении. Как правило, такой взнос составляет не более 15% от стоимости дома.

Образец договора аренды дома с последующим выкупом

Преимущества и недостатки аренды с выкупом

У любого способа покупки жилья есть свои плюсы и минусы. В таблице представлены преимущества и недостатки для арендатора – будущего покупателя и для арендодателя – продавца дома.

Сторона сделкиПлюсыМинусы
Арендатор– покупка дома в рассрочку;– без процентов;– возможность оформления без первоначального взноса;– есть право прописаться в съемном доме;– если условиями договора предусмотрено, то есть право отказаться от выкупа.– нельзя оформить право собственности до оплаты выкупной стоимости;– иногда стоимость дома значительно выше, чем при стандартной покупке;– собственник дома имеет право наложить другие обременения (например, залог), если договором не предусмотрено иное;– до момента выкупа стоимость дома может увеличиться;– при несоблюдении условий договора собственник может расторгнуть договор и выселить;– в случае смерти собственника необходимо заключение нового договора с наследниками.
Арендодатель– возможность продать недвижимость по цене выше рыночной (за счет арендных платежей);– арендодатель остается собственником до оплаты выкупной стоимости;– можно отказать от продажи, если условия договора не запрещают;– сдать дом на длительный период и получить стабильный дополнительный доход.– арендатор вправе отказаться от выкупа;– если договором не предусмотрена инфляция, то есть риск продать дом по менее выгодным условиям.

 При купле-продаже дома таким способом не всегда присутствуют вышеперечисленные недостатки. Например, если договор заключен между сторонами, у которых доверительные отношения, то можно сначала составить стандартный договор аренды, а после окончания срока подписать дополнительное соглашение, где указывается, что сумма арендных платежей засчитывается в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Вас также может заинтересовать: как расторгнуть договора аренды земельного участка.

Подведем итоги

Как ранее упоминалось, договор аренды с последующим выкупом заключается и с юридическими лицами. Такую программу наряду с ипотекой предлагают кредитные организации. Если заключать договор с ними, то разницы практически нет.

Пример расчета ипотеки:

  • Стоимость дома – 600 000 р.
  • Первоначальный взнос – 120 000 р.
  • % ставка – 13% годовых
  • Срок кредита – 36 месяцев.

В итоге ежемесячный платеж составит 16 173 р.

При расчете аренды с выкупом на сайте Сбербанка сумма платежей при тех же условиях составит 16 116 р.

А если выкупать дом напрямую у собственника, то есть возможность договориться о более низких арендных платежах и о включении этих платежей в выкупную цену. Также цена будет отличаться из-за отсутствия посредников и выплат дополнительных комиссий.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/dom/arenda-s-vykupom

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора 2020 г

Аренда с последующим выкупом

Альтернативой купле продаже с рассрочкой может стать аренда квартиры с последующим выкупом. Арендатор постепенно выплачивает стоимость жилья, которое в итоге переходит в его собственность. Сегодня рассмотрим подробнее особенности данного инструмента.

В чем суть процедуры

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Порядок действий

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

  1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
  2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
  3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
  4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Внимание! Аренда с правом выкупа квартиры – это очень редкий вид сделок. Рекомендаций и судебной практики по данной теме не так много.

Как заключить договор между физическими лицами

Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.

Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили  специалисты местных органов власти.

Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.

Список документов

Для заключения аренды квартиры с последующим выкупом потребуется тот же пакет документов, что и для купли продажи:

  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН на квартиру;
  • технический паспорт;
  • согласие супругов на сделку;
  • справка о прописанных в квартире.

Справка о прописанных необходима для того, чтобы выявить граждан, имеющих право пользования жильем. Дополнительно арендатору нужно ознакомиться с документом-основанием, по которому арендодатель распоряжается квартирой.

Образец договора и существенные условия

Обратите внимание на существенные условия, которые обязательно должны быть в тексте. Если эти условия не прописать – контракт признают незаключенным. А если не будет условия о выкупной цене, то он превратится в обычное арендное соглашение.

Важно! Юридически будет заключен контракт найма жилья с последующим выкупом, а не аренды. Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, видах и особенностях заключения мы писали здесь.

В тексте должны появиться следующие условия о дальнейшем выкупе:

  • ФИО участников. Обязательно, чтобы ФИО наймодателя совпадало с правообладателем квартиры по выписке из ЕГРН. Указывают также адрес и паспортные данные.
  • Полное описание квартиры с кадастровым номером, площадью, этажом и полным адресом.
  • Возможность выкупа нанимателем указанной квартиры. Без этого упоминания договор не будет иметь необходимой силы.
  • Выкупная цена квартиры и размер арендных платежей, а также порядок и сроки их оплаты. Прописывается твердо на весь срок аренды или с возможностью индексации.
  • Срок аренды.
  • Обязанность наймодателя по итогу договора передать квартиру в собственность нанимателя.
  • Обязанности сторон по ремонту, оплате коммунальных услуг и другим моментам.

В соглашении могут быть предусмотрены и другие пункты, которые стороны сочтут необходимыми.

Загрузить и заполнить текст найма с последующим выкупом можно по этой ссылке.

Договор подписывается сторонами собственноручно. Удостоверять у нотариуса не требуется. Подписанный договор нужно сохранить на весь срок аренды – в момент внесения выкупной цены вступят в силу пункты о переходе собственности.

Особенности регистрации в Росреестре

Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:

  • регистрация обременения из долгосрочного найма;
  • регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.

Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:

  1. Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
  2. Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
  3. Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.

Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.

После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:

  • тот же договор найма;
  • документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
  • нотариальные согласия супругов;
  • выписку из ЕГРН на жилье;
  • госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.

Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.

Риски, плюсы и минусы

Аренда с последующим выкупом квартиры – это очень редкая сделка. Она не получила распространения по разным причинам:

  • участники вторичного рынка просто не знают о такой возможности;
  • хозяева квартир не спешат передавать свое жилье на выкуп, ведь оно приносит им стабильный и постоянный доход;
  • не всегда такая сделка экономически выгодна – привычнее заключить рассрочку или взять жилье в ипотеку.

Риски такой сделки значительные:

  • Наниматель рискует получить в итоге сделки квартиру с обременением. Весь срок аренды собственником квартиры является наймодатель. Теоретически он может совершать с жильем любые сделки, несмотря на обременение в виде жильцов. Если квартира будет арестована или заложена, то проблемы по снятию обременений перейдут на нового хозяина.
  • Если не указано право выкупа в договоре, то наниматель рискует лишиться возможности получить жилье в собственность. В глазах закона этот договор будет обычной арендой, а платежи не будут засчитаны в качестве выкупных.

Вместе с этим у сделки есть большие плюсы:

  • Никто не обязывает нанимателя обязательно выкупать жилье. Если он передумает, то заключать сделку его заставить нельзя.
  • Договор достаточно гибкий – если условия меняются, можно просто заключить дополнительное соглашение. Регистрировать или заверять у нотариуса новые условия не нужно.
  • Наймодатель не рискует жильем как при рассрочке – он передаст свое право только после внесения полной цены.
  • Первоначальный взнос, как по ипотеке, не требуется.

Переплата по договору

Если цена квартиры прописана твердо, а сам выкуп планируется в течение долгого времени, 10-15 лет, то с учетом инфляции такую квартиру можно даже приобрести дешевле, чем через привычные инструменты.

Внимание! Если в договоре индексация не прописана, то предусмотреть ее можно через дополнительное соглашение.

В любом случае необходимо оценивать конкретные условия по аренде с выкупом, сравнивая их с ипотечными. В этом может помочь наш ипотечный калькулятор.

Альтернативные варианты

Сегодня на рынке много более привычных инструментов, которые пользуются большой популярностью у населения.

Рассрочка

При рассрочке право собственности переходит на покупателя сразу при заключении договора, а платежи вносятся в порядке, установленном контрактом. Рассрочка устанавливает обременение в пользу продавца до полной оплаты. Подробнее о рассрочке мы писали в этой статье.

Кредит

Иными словами – ипотечная сделка, при которой покупатель рассчитывается с продавцом кредитными деньгами. На этом взаимоотношения с бывшим собственником заканчиваются, а покупатель в течение долгого времени выплачивает ипотеку избранному банку.

На нашем сайте вы можете ознакомиться подробнее с условиями ипотеки в Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, Райффайзен и в других банках, входящих в ТОП-50.

Залоговое жилье

Выкуп залогового жилья у продавца, банка или через аукцион у государства, а также через службу судебных приставов всегда сопровождается определенным риском. С другой стороны, такие квартиры можно купить намного дешевле их рыночной стоимости за счет обременения залогом.

Подробнее о купле продаже ипотечного жилья читайте по этой ссылке.

Аренда с последующим выкупом квартиры – редкий, но рабочий инструмент приобретения квартиры. Воспользоваться им можно, заключив договор в простой письменной форме с соблюдением ряда обозначенных выше условий. В целом такие сделки не представляют сложности.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их дежурному специалисту в окно чата в правом нижнем углу экрана.

Команда Ипотекаведа будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/kvartiry-s-posleduyuschim-vykupom.html

Аренда квартиры с последующим выкупом: образец договора, условия и порядок заключения аренды с правом выкупа, документы | Жилищный консультант

Аренда с последующим выкупом

Арендой квартиры с правом последующего выкупа признаются отношения между физическими лицами (арендодателем и наёмщиком), которые возникают с момента подписания соглашения найма.

Соглашение подразумевает передачу жилья собственником в пользование арендатору с правом последующего выкупа.

Наёмщик, в свою очередь, обязуется в установленные сроки и в надлежащих объёмах выплачивать владельцу установленный размер арендной платы.

Суть соглашения

Аренда квартиры с последующим выкупом по своей сути является беспроцентной рассрочкой на жильё. И подразумевает смену собственника квартиры после того, как вся сумма стоимости жилья будет выплачена наёмщиком собственнику в виде арендной платы.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Договор аренды с правом выкупа включает в себя два типа соглашений: договор аренды и купли-продажи. Поэтому она содержит множество нюансов. Чтобы верно составить оба взаимосвязанных договора, следует привлекать опытных юристов.

Сторонами соглашения могут выступить как физические лица, так и организации (бюджетные, коммерческие). Но, поскольку данный вид сделки довольно сложный, то он более приемлемый для юридических лиц.

Риски, связанные с арендным соглашением

Несмотря на многие достоинства арендного соглашения с правом выкупа, оно не возымело широкого распространения среди населения. Виной тому существенные риски, возникающие с началом арендных соглашений:

  • смерть арендодателя — может привести к тому, что его прямые наследники попытаются разорвать договор с арендатором;
  • возможное внесение арендодателем квартиры в залог, как гарантию выплаты кредитных средств;
  • колебания среднерыночной цены на жильё может привести к тому, что арендодатель потребует периодически изменять в большую сторону размер ежемесячных выплат.

Составление договора аренды квартиры с последующим выкупом

Соглашение заключается в письменной форме. В дальнейшем, после выплаты всей суммы стоимости жилья, потребуется осуществить регистрацию в Росреестре с переходом права на владение собственностью от арендодателя к арендатору.

Требования к составлению соглашения

Существует ряд условий, которые в обязательном порядке должны отражаться в документе. К ним относится информация о:

  • субъектах правоотношений (606 статья ГК РФ);
  • сроках действия договора, в течении которых выплачивается вся стоимость недвижимости;
  • объекте соглашения (607 статья ГК РФ) – указывается информация, по которой можно идентифицировать недвижимость (её площадь, адрес);
  • размере арендной платы и периодичность проведения платежей;
  • стоимости жилого объекта;
  • моменте передачи права на собственность;
  • условиях, влияющих на индексацию платежей;
  • обязанностях каждой из сторон по проведению ремонтных работ в арендуемом помещении;
  • страховании жилого объекта;
  • ответственности каждой из сторон в случае досрочного разрывания соглашения – в этом случае указывается размер неустойки;
  • валюте, в которой выплачивается сумма аренды.

Отличия от стандартного арендного договора

Основное отличие стандартного арендного договора и арендного соглашения с правом выкупа заключается в их сути.

Стандартный договор предусматривает лишь длительное (временное) использование жилья арендатором за установленную плату с оговоренной периодичностью.

При этом собственником жилья является арендодатель.

А соглашение с правом выкупа позволяет осуществить смену собственника (с арендодателя на арендатора) после того, как будет выплачена вся стоимость недвижимости в виде повышенной арендной платы.

Порядок заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Оформление договора аренды с правом выкупа осуществляется в несколько этапов:

  1. Сбор необходимой документации.
  2. Составление соглашения в письменной форме. Для этого можно использовать образец договора аренды с последующим выкупом (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом]), который предоставляется риелтерскими организациями.
  3. Если договор регистрировался на период до одного года, то после выплаты всей стоимости жилья потребуется обратиться в отделение Росреестра для регистрации прав арендатора на выкупленную им собственность (551 статья ГК). Если договор заключен на срок свыше одного года, то такое соглашение следует в обязательном порядке зарегистрировать в отделении Росреестра, иначе оно может быть признано недействительным.
  4. Получение выписку о праве на собственность. Она выдаётся не позже десятого дня с момента подачи заявления о регистрации договора.

Документы для заключения арендного соглашения

Чтобы заключить договор аренды квартиры с последующим выкупом, потребуется подготовить пакет документов. К требующейся документации относится:

  1. Документы, являющиеся подтверждением личностей и полномочий субъектов правоотношений – паспорта, доверенность (предоставляется в том случае, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо).
  2. Устав организации, заверенный в нотариальной конторе и документ, подтверждающий регистрацию в качестве юр. лица – предоставляется в том случае, если арендодателем является юридическое лицо.
  3. Документы, подтверждающие права собственника на владение предметом договора аренды.

Документы для проведения регистрации соглашения

Для проведения регистрации арендного соглашения потребуется подготовить и предоставить в отделение Росреестра ряд документов:

  1. Заявление на регистрацию соглашения.
  2. Три экземпляра арендного соглашения (один для Росреестра, два других – сторонам сделки).
  3. Квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины.
  4. Документы, являющиеся подтверждением полномочий арендодателя и арендатора.
  5. Техпаспорт на предмет арендного договора. В техпаспорте должна указываться общая площадь помещения, передающегося в аренду.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом обладает рядом как положительных, так и отрицательных моментов. К отрицательным сторонам аренды относится:

  1. Слабый уровень правоприменительной практики.
  2. Смена собственника жилья возможна лишь по истечении длительного периода.
  3. Возможность изменения начальных условий аренды.
  4. Владелец жилья, сданного в аренду, обладает правом использовать своё имущество как залог с целью привлечения заёмных средств, выдаваемых финансовыми учреждениями – съемщик квартиры может наложить своё вето на подобную кредитную или ипотечную сделку, проводимую собственником, лишь в случае, когда у него имеется регистрация в арендуемом жилье.
  5. Арендатор, не имеющий прав собственности на жильё, может быть выселен из квартиры. Причиной таких действий могут послужить изменения в финансовых приоритетах собственника. Этот фактор делает арендное соглашение менее выгодным, нежели ипотека. Так как гражданина, взявшего жильё в ипотеку и своевременно выплачивающего платежи по ней, нет оснований выселять из квартиры ни под каким предлогом.
  6. Отсутствует конкретная форма соглашения.

К плюсам соглашения аренды с правом последующего выкупа жилья относятся следующие возможности:

  1. Небольшие ежемесячные платежи. Уровень таких платежей значительно ниже выплат по ипотеке или при покупке жилья в рассрочку, так как арендатору нет необходимости оплачивать высокую процентную ставку банка. Меньшие ежемесячные выплаты делают арендное соглашение с правом выкупа значительно предпочтительнее ипотеки.
  2. Проживать в квартире не дожидаясь момента, когда она будет выкуплена.
  3. Проводить ремонтные работы в жилище во время фактического проживания в ней.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по аренде квартиры с последующим выкупом

Вопрос: Что делать, если владелец имущества отказывается признать права собственности нанимателя на арендованное жильё после того как была полностью оплачена вся выкупная цена? Сергей.

Ответ: Сергей, если арендодатель отказывается признавать переход прав собственности на жилище после того как была полностью выплачена стоимость объекта, указанная в соглашении, то арендатору следует, опираясь на пункт 3 статьи 551 ГК РФ, обратиться в суд с требованием провести госрегистрацию соглашения.

Пример по аренде квартиры с последующим выкупом

Между собственником и наёмщиком составлено в письменной форме соглашение аренды жилья с правом его дальнейшего выкупа на срок 10 лет.

Через 1 год после заключения договора арендатор перестал выплачивать ежемесячные платежи, размер которых указан в соглашении.

На требование арендодателя заплатить образовавшийся долг или освободить арендное помещение наниматель ответил отказом.

Арендодатель обратился в суд с просьбой в судебном порядке разорвать заключенное соглашение, в связи с тем, что другая сторона отказывается выполнять условия договора. Суд вынес решение в пользу истца и обязал нанимателя освободить арендное помещение и возместить арендодателю сумму долга по арендной плате.

Заключение

Договор аренды жилья с правом последующего выкупа – редко встречающийся вид соглашений среди населения.

В заключение следует обратить внимание на ряд ключевых моментов соглашения аренды недвижимости с последующим выкупом:

  1. Соглашение заключается в письменной форме.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок более одного года.
  3. Такой вид правовых отношений таит в себе ряд рисков для обеих сторон соглашения.
  4. Чтобы верно составить договор потребуется привлечь опытного юриста, который сможет учесть все существенные условия данного вида соглашений.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Список законов

  • Статья 606 ГК РФ
  • Статья 607 ГК РФ
  • Статья 551 ГК

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/dogovor-arendy-kvartiry/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть