Договор дарения подводные камни для одаряемого

Содержание

Как правильно оформить договор дарения квартиры: подводные камни и советы юристов

Договор дарения подводные камни для одаряемого

Среди множества способов передачи условно наследуемой собственности между родственниками, предусмотренных отечественным законодательством, ведущая роль принадлежит договору дарения. Популярность такого варианта отчуждения имущества в нашей стране объясняется тем, что эта сделка является безвозмездной. Кроме того, её оформление не представляет значительных трудностей.

Время совершения сделки по передаче в дар недвижимого имущества значения не имеет.

Договор дарения является двусторонней сделкой, необходимым условием совершения которой является наличие согласия одаряемого лица.

Этим дарение отличается от завещания, для оформления которого достаточно одностороннего волеизъявления. Закон требует заключать договор дарения недвижимого имущества в письменной форме.

Однако, следует помнить, что недостаточным будет просто написать в пользу родственника дарственную на квартиру. Факт передачи имущества должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре. В противном случае сделка не будет считаться заключённой.

Ещё одним необходимым условием действительности акта дарения является то, что он должен быть совершён при жизни дарителя. Договор, по которому имущество переходит одаряемому от дарителя, если последний уже умер, является ничтожным согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ.

Важно! Условия, которым должен отвечать договор дарения, содержатся в главе 32 Гражданского кодекса РФ.

Безвозмездность договора дарения

Сделка по передаче имущества в дар носит безвозмездный характер. Если в договоре присутствует какое-либо встречное исполнение (например, денежная компенсация за подарок), он уже не может именоваться дарственной. Гражданский кодекс РФ относит такие сделки к категории мнимых (или притворных).

Правила оформления дарственной

Для оформления акта дарения закон предусматривает простую письменную или нотариальную форму совершения сделки. Дарственную не нужно заверять у нотариуса, если собственником недвижимости является один человек.

В таком случае достаточно оформить договор в письменном виде и подписать его, после чего документ можно нести в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Если сделка совершается между лицами, не состоящими в родственной связи, лучше обезопасить себя и подтвердить законность сделки у нотариуса.

Дарение недвижимости несовершеннолетнему лицу

Весьма распространено дарение квартиры (или её части) лицу, не достигшему совершеннолетия, его родственником. В такой ситуации договор дарения должен быть заверен в нотариальной конторе. Это же касается случаев, когда дарственная оформляется на лицо, дееспособность которого ограничена (например, инвалида).

Оформление дарственной на долю в недвижимом имуществе

Нередки ситуации, когда по договору дарения передаётся лишь часть квартиры, либо один из нескольких собственников недвижимости желает подарить свою долю в ней другому лицу. В этих случаях сделку по передаче части квартиры в дар также следует удостоверить у нотариуса.

Нюансы совершения сделки

По мнению А. Воскресенской, юриста компании «Юков и партнёры», затруднения могут возникнуть в ситуации, когда стороны договора дарения не состоят в близком родстве. Это связано с таким свойством данной сделки, как безвозмездность.

Судебная практика свидетельствует о том, что большинство оспариваемых договоров было заключено сторонами, между которыми отсутствуют родственные связи (в частности, гражданскими супругами).

Нотариально удостоверенную сделку признать недействительной гораздо сложнее, поэтому договор дарения рекомендуется оформлять с привлечением нотариуса.

В каких случаях установлен запрет на дарение

Гражданский кодекс РФ не разрешает дарение между коммерческими компаниями, а также государственными служащими и работниками некоторых социальных сфер (образовательной, медицинской), если денежный эквивалент подарка превышает сумму в 3 000 рублей.

Перечень документов, необходимых для оформления сделки по дарению

  • Документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта).
  • Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписка из ЕГРН.
  • Акт приёма-передачи квартиры. Этот документ оформляется после регистрации перехода права собственности и передачи ключей новому владельцу. Закон не требует обязательного составления такого акта, однако практика показывает, что его оформление позволяет в дальнейшем избежать возможных взаимных претензий. Причина состоит в том, что факт заключения договора подтверждается регистрацией сделки в Росреестре, а факт перехода права собственности – подписанием акта приёма-передачи.

Затраты, связанные с заключением договора

За совершение регистрационных действий с недвижимостью в Росреестре придётся оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей.

Передача в дар дома требует доплаты за переход прав на земельный участок, на территории которого находится строение (в зависимости от назначения участка доплата составит от 350 до 2 000 рублей).

Выписка из домовой книги оформляется безвозмездно, для получения выписки из ЕГРН потребуется заплатить 300 рублей.

Услуги по составлению договора отчуждения недвижимости по различным основаниям, в том числе дарения (за исключением договоров пожизненного содержания с иждивением и ренты) оцениваются приблизительно в 6 000 рублей.

Обязательные платежи

Передача в дар недвижимого имущества близкому родственнику налогом не облагается. В иных ситуациях (когда одаряемое лицо и даритель не состоят в родственной связи) получателю дара предстоит уплатить в бюджет 13% его стоимости.

Риски, которые могут возникнуть на стороне дарителя

Следует помнить о рисках, которые возникают для дарителя при оформлении дарственной. Они связаны с тем, что последний лишается всех прав в отношении передаваемого имущества после регистрации перехода права собственности.

Поскольку сделка дарения, в отличие от завещания, совершается при жизни дарителя, зачастую стороны устно договариваются, что предыдущий владелец сможет проживать в подаренной квартире.

Однако на практике такие договорённости соблюдаются далеко не всегда, что влечёт за собой затяжные и, как правило, безуспешные для бывшего собственника судебные тяжбы.

Источник: https://www.exocur.ru/kak-pravilno-oformit-dogovor-dareniya-kvartiry-podvodnye-kamni-i-sovety-yuristov/

Преимущества и недостатки договора дарения квартиры: плюсы и минусы, подводные камни | Жилищный консультант

Договор дарения подводные камни для одаряемого

Сделка дарения заключается между двумя сторонами. В качестве дарителя выступает собственник передаваемого имущества, а одаряемым может быть совершенно любое лицо.

Регламентируются подобные отношения главой 32 Гражданского кодекса РФ. Понятие договора дарения дано в ст. 572 ГК РФ, где сказано, что дарение – это правовой акт, в рамках которого происходит передача имущества от его собственника другому лицу на безвозмездной основе.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Дарителем может стать только тот гражданин, который владеет тем или иным имуществом по праву собственности, и на момент заключения соглашения полностью адекватен и дееспособен.

Наличие родственных отношений между сторонами сделки не является обязательным условием соглашения, так же как письменная форма.

Объектом дарения могут стать: квартира, ценные вещи, дорогостоящие предметы быта, авторские права.

В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети. В том случае, если вопрос касается мелких бытовых предметов, то они могут распоряжаться вещью по своему усмотрению, в отношении иных предметов потребуется присутствие и согласие службы опеки, а также родителей или иных законных представителей ребенка.

Бланк договора дарения можно скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора дарения квартиры].

Преимущества перехода прав собственности на квартиру по договору дарения

Соглашение о дарении имеет несколько существенных преимуществ по отношению к договору купли-продажи или составлению завещательного акта. Плюсы договора дарения:

  1. Дарение приобретает законный характер и правовой статус только тогда, когда произойдет передача жилого помещения, а не в момент регистрации в ФРС, как соглашение купли-продажи. Иначе говоря, одариваемое лицо становится собственником квартиры с момента подписания документа о дарении.
  2. В некоторых спорных ситуациях соглашение о дарении может стать выходом. Например, если квартира находится в долевой собственности, а один из владельцев не желает продавать свою долю. Тогда остальные собственники могут передать имущество другому человеку посредством процедуры дарения.
  3. Имущество, которое передано в дар, не может являться общей собственностью супругов.

Недостатки перехода прав собственности на квартиру по договору дарения

Подводные камни при покупке квартиры по договору дарения могут стать существенным условием, чтобы отказаться от такой сделки. Дело в том, что дарение обладает не только преимуществами. Минусы договора дарения:

  1. Безвозмездность соглашения о дарении. Такая сделка нежелательна, поскольку в случае возникновения спорных ситуаций или подозрении в мошенничестве, данное юридически значимое действие будет очень сложно оспорить.
  2. Дарение является безусловным актом. При заключении соглашения даритель не устанавливает никаких условий совершения сделки.
  3. Налогообложение соглашения дарения. В данном случае, подоходный налог в размере 13% оплачивает только тот гражданин, который не является близким родственником дарителя.

Плюсы и минусы договора дарения имеют существенное значение для принятия решения о заключении подобной сделки.

Сравнение договора дарения квартиры с договором купли-продажи

Договор купли-продажи и соглашение о дарении имеют существенные различия:

  1. Купля-продажа – возмездная сделка, в рамках которой собственник квартиры получает оговоренную сумму, дарение является безвозмездным актом.
  2. Сделка дарения является безусловной, а вот в договоре купли-продажи прописан ряд условий, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка не была признана ничтожной.
  3. При заключении сделки купли-продажи, необходимо оплатить госпошлину за регистрацию акта, а при дарении человек, не состоящий в родстве с дарителем, должен будет выплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
  4. Договор дарения приобретает силу на момент подписания, а договор купли-продажи, после госрегистрации.

В том случае, если передача жилища происходит между родственниками, то оптимальным вариантом является сделка дарения, а при передаче жилья между посторонним людьми, лучше всего выбрать оформление акта купли-продажи.

Сравнение договора дарения квартиры с завещанием

Завещание и дарственная также имеют ряд принципиальных различий. Прежде всего, одариваемое лицо может вступить во владении имуществом сразу же после подписания договора дарения. Наследник же может получить имущество только после смерти завещателя в течение полугода.

Расторжение сделки дарения практически невозможно, а вот завещательный акт в любое время может быть заменен или вообще отменен завещателем.

Что касается стоимости оформления, то дарственная обойдется примерно в 2000 рулей, а вот чтобы составить завещание и потом получить по нему имущество потребуется уплатить госпошлину в соответствие с НК РФ.

В случае возникновения конфликтной ситуации с переданным имуществом оспорить дарственную практически невозможно (для этого потребуется подавать исковое заявление в суд), чего нельзя сказать о завещании, которое легко переоформляется у нотариуса.

Заключение дарственной подойдет тем людям, который состоят в родственных отношениях и не имеют конфликтов между собой. Завещательный акт используется гражданами, которые хотя передать имущество своим наследникам, но после своей смерти.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по преимуществам и недостаткам договора дарения квартиры

Вопрос: Здравствуйте. Уважаемые эксперты, не могли бы вы помочь мне советом. Меня зовут Наталья, и я хотела бы передать свою квартиру в дар дочери, однако проблема в том, что она замужем, а ее муж мне не очень нравится. Могу ли я оформить дарственную только на дочь, и сможет ли потом ее супруг претендовать на квартиру?

Ответ: Здравствуйте, Наталья. Вы можете совершенно спокойно оформить соглашение дарения в пользу дочери.

Дарственная имеет такое преимущество, что при передаче имущества супругам, оно не может стать их совместной собственностью (согласно ст.

34 СК РФ), поэтому, если вы пропишете в соглашении о дарении лишь дочь, то квартирой сможет распоряжаться только она, поскольку это будет ее личным имуществом, не являющимся совместно нажитым супругами.

Заключение

Преимущества и недостатки договора дарения сформулируем в ряде выводов:

  1. Дарственная подразумевает передачу имущества дарителя одариваемому лицу.
  2. Предусмотрена письменная и устная формы соглашения.
  3. В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети, интересы которых представляют родители или опекуны.
  4. Дети, не достигшие 14 лет, вправе совершать только то дарение, которое касается мелких бытовых предметов и личных вещей, не являющихся дорогостоящими.
  5. Объектом соглашения могут быть как квартира, так и нематериальное имущество, например авторское право.
  6. Оспорить сделку дарения практически невозможно, и единственным способом является подача искового заявления в судебные инстанции.
  7. Договор дарения имеет как плюсы, так и минусы. В некоторых ситуациях подобное соглашения может стать оптимальным вариантом, а в ряде случаев следует воспользоваться иной формой правового соглашения.
  8. Сделка купли-продажи является более приемлемой, чем дарение, для тех людей, которые не состоят в родственных отношениях, поскольку это сводит к минимуму возможные конфликтные ситуации и дает возможность опротестовать соглашение, в случае необходимости, в суде.
  9. Дарственную оформлять лучше всего между родственниками. Это поможет сэкономить и избежать некоторых сложностей с оформлением.
  10. Завещательный акт также является вариантом передачи имущества между гражданами, но уже после смерти собственника. Данный способ выбирается в том случае, когда владелец недвижимости желает передать ее своим преемникам только после смерти. Если он хочет сделать это раньше, то можно заключить дарственную.
  11. Стоимость оформления дарственной намного ниже, чем завещания, если сделка происходит между родственниками.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец договора дарения квартиры

Список законов

  • Статья 572 ГК РФ
  • Статья 34 СК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/darenie/dogovor-dareniya-kvartiry/preimushhestva-i-nedostatki-dogovora-dareniya-kvartiry/

«Подводные камни» договора дарения

Договор дарения подводные камни для одаряемого

: 07.05.2014. Рубрика: Недвижимость

Можно ли обезопасить себя во время заключения договора дарения квартиры? Какие случаи предполагают уплату налогов за подаренную недвижимость? Допустимо ли и каким образом отменить дарственную? На эти и некоторые иные вопросы ответит наша публикация, подготовленная с помощью профессиональных нотариусов Москвы.

Общеизвестный факт, что договор дарения (его заключение), не обязательно предполагает обращение к нотариусу. Однако возможно именно оформление у нотариуса дарственной каким-то образом поможет предохраниться от того, что в будущем данный договор признают недействительным?

Комментирует нотариус Москвы: да, на самом деле, законодательно предполагается простой письменный способ оформления договора дарения недвижимости. Однако, решая вопросы оформления сделки, сторонами обязательно должны приниматься во внимание все вероятные риски.

Судебная статистика неутешительна, количество исков, поданных в суд о признании вышеуказанного договора недействительным, растет из года в год. При этом чаще всего их основанием выступает совершение сделки под воздействием насилия, обмана, угроз (ст.179 ГК РФ).

Вторым основанием подачи подобных исков выступает заявление от наследников по поводу непонимания дарителем личных действий при совершении сделки (ст. 177 ГК РФ).

Основаниями, по которым зачастую появляются подобные иски, являются внутрисемейные конфликты.

Приведем характерный пример: престарелая дама оформляет договор, даря свою квартиру племяннице, которая осуществляла за ней уход, а также поддерживала морально все последние годы.

Племянница, таким образом, обладает зарегистрированным правом собственности. Однако после смерти дарителя ее сын, который все это время проживал в ином населенном пункте, подает иск в суд о недействительности данного договора.

Имеется огромное количество оснований, по которым сделку дарения рекомендуют оформлять у профессионала-нотариуса. Остановимся более подробно на основных из них. Ключевая задача нотариуса – установление соответствия воли, а также волеизъявления сторон, т.е. удостоверение лишь бесспорных юридических фактов.

Уместно к вышеизложенному привести следующий типичный пример: собственник решает продать личную долю в праве собственности на недвижимость (одна из комнат в «коммуналке»). Так как с соседями отношения у продавца не сложились, обращаться к ним по поводу отказа от преимущественного права покупки (ст.

250 ГК РФ) он не намерен. Потому и предлагает покупателю оформление сделки в виде договора дарения. Расчет при этом планируется производить посредством банковской ячейки, ведь при таком раскладе отказ иных сособственников не требуется.

Правила данной статьи ГК применимы во время продажи и во время отчуждения доли по поводу договора мены.

Намерения сторон сделки элементарны – одни приобретают, иные реализуют имущество, однако форма сделки (волеизъявление) настоящей воле порой не соответствует. В итоге сделка вполне быть может признана и недействительной.

Мошенники-профессионалы, так называемые «чёрные» риелторы, зная все юридические тонкости, этим пользуются довольно активно, ставя своих добросовестных потребителей в уязвимую в правовом отношении позицию.

Подводя итог сказанному, можно смело утверждать, что при современном уровне мошенничества заключать договор дарения недвижимости (купли-продажи) без привлечения квалифицированного нотариуса и юриста банально опасно.

Существуют ли лазейки, при которых договор дарения можно было бы нивелировать? Имеет ли право даритель сам его аннулировать, если он находит, что он введен в заблуждение во время заключения договора?

Комментирует нотариус Москвы: расторжение договора при обоюдном согласии осуществляется, что называется по соглашению сторон. Если инициатором разрыва выступает только одна сторона, то расторжение будет происходить уже в порядке судебном.

Договор дарения, по отношению к недвижимости, является сделкой, по которой даритель передаёт в собственность (либо обязуется передать) одаряемому какое-либо имущество. Утверждение дара означает необходимость передачи права собственности. Последний в отношении недвижимости требует госрегистрации.

При регистрации перехода права собственности одаряемый превращается в титульного владельца, дар считают принятым, а договор исполненным, т.к. стороны выполнили обязательства. Уточним, одаряемый не может отказаться от уже принятого дара, т.к. именно надлежащее выполнение последнего прекращает обязательство.

Соответственно право на расторжение считается утраченным (По определению областного Воронежского суда от 04.09.12 г. №33-4543).

Даритель имеет право отречься от исполнения договора, который содержит обещание о передаче дара в будущем, при условии, если после заключения его имущественное (семейное) положение дарителя, состояние здоровья изменилось так, что теперь выполнение договора будет означать значительное понижение уровня его жизни (ст.577 ГК РФ). К примеру, суд рассматривал дело о намерении дарителя передать в дар в будущем жилой дом. В итоге, последний принял решение, что у одаряемого нет оснований для возникновения права собственности на это недвижимое имущество.

Принят во внимание был тот факт, что для дарителя в данный момент было присуще затруднительное финансовое положение.

Он лишился места работы, а спорная жилая недвижимость представляла, по сути, единственное место проживания.

При этом даритель еще и был зарегистрирован в данном помещении, а в случае дарения право пользования было бы утрачено (По решению Клинского горсуда Московской обл. от 20.06.12 г. по делу №2-1169/2012).

У дарителя также может возникнуть право на отмену дарения. Например, в том случае, когда одаряемым будет совершено на его жизнь покушение (либо на жизнь членов его семьи, близких родственников). Сюда же относят и нанесение умышленных телесных повреждений дарителю (ст.578 ГК РФ).

Необходимо уточнить, что предусмотрено в договоре может быть и право дарителя на отмену дарения, если он проживёт дольше одаряемого. Подобным правом даритель может воспользоваться только тогда, когда сторонами оговорен данный пункт непосредственно при составлении документа и заключении договора.

При этом если даритель переживает одаряемого, то отмена дарения автоматически не происходит. Каждому гражданину доступно осуществление принадлежащих ему прав, причем по своему усмотрению. Потому даритель, как вправе реализовать право на отмену дарения, так и не употребить последнее.

Если рассматривать последний случай, то дар будет переходить к наследникам уже одаряемого.

Если даритель считает, что он намеренно введен в заблуждение в ходе заключения договора, недействительной подобная сделка должна быть признана в судебном порядке (ст. 179 ГК РФ).

Многочисленные примеры из судебной отечественной практики обнаруживают, что порой дарители недвижимости сами провоцируют непростые ситуации из-за того, что в процессе заключения договора, в особенности, если подразумевается простая его письменная форма, не в полной степени сознают следствия свершенных ими деяний.

Разобиженные и, как им представляется, обманутые друзьями и родственниками, дарители идут в суд, намереваясь даже через некоторое время «всё возвратить вспять» и отменить подобный договор дарения. Однако в суде, подтверждая свою правоту, им приходится по-настоящему непросто.

Манипулирование словами, каким бы вы ни были оратором и «артистом», изъясняясь эмоционально либо строго и лаконично, не всегда удается доказать, что, будучи дарителем, просто не осознавали последствий подписания конкретного договора либо вообще передача имущества происходила под влиянием угроз, шантажа, обмана.
Многих интересует, что предусматривает законодательство по поводу освобождения от уплаты налога в 13% при дарении имущества близкому родственнику? Кого в данном случае можно считать близким родственником? Означает ли это, что иные родственники, а также супруги гражданские (сожители) должны платить данный налог?

Комментирует нотариус Москвы: доходы, которые получены в результате дарения, высвобождаются от налогообложения тогда, когда стороны – члены семьи либо родственники, причем близкие, в соответствии с положениями Семейного кодекса. К последним относят родителей, супругов, детей, включая усыновлённых, бабушек и дедушек, внуков, полнородных, неполнородных (имеющих общих только отца, мать) сестер и братьев (п.18.1 ст. 217 НК РФ).

Все иные граждане не могут быть освобождены от уплаты налогов. Потому если имеем в наличии ситуацию, когда стороны – не члены семьи и не близкие родственники, то есть смысл поразмыслить о каком-либо ином способе отчуждения недвижимости. Вполне возможным, к примеру, является заключение вышеупомянутого договора купли-продажи.

Напомним, что именно та сумма, которую вы указываете в договоре, подлежит налогообложению. Статья 105.3 НК РФ четко указывает, что доходы, получаемые лицами, для целей налогообложения, признаются рыночными. Если не доказан обратный факт, следует предполагать, что цена по договору в полной мере соответствует рыночным ценам.

Если вы заинтересованы в минимальном налоге, то в заключаемом договоре дарения рационально прописать, так называемую кадастровую или инвентаризационную стоимость имущества. Уточним, что судебная практика имеет интересный с данной позиции пример.

В нем было принято решение о так называемом доначислении налога в виду того, что в договоре проставили одну цену, в налоговой же декларации налог рассчитывали уже с инвентаризационной стоимости (По Апелляционному определению Свердловского облсуда от 30.10.

13 №33-13217/2013).

Следующий вопрос от потенциального дарителя может звучать так: «Допустимо ли в договор дарения добавить пункт, по которому квартира будет переходить в качестве дара кому-либо в будущем после кончины дарителя? Или при таком раскладе рациональнее просто оформить завещание?»

Комментирует нотариус Москвы: договор, который предполагает передачу дара после кончины дарителя считается ничтожным (ст.572 ГК РФ). Законным способом распоряжения имуществом в случае кончины является оформление завещания у нотариуса. В общем, вопросы завещания сложны и содержат множество нюансов, о которых лучше рассуждать отдельно.

Перечень каких документов требуется предоставить нотариусу, если предполагается оформление договора дарения квартиры?

Комментирует нотариус Москвы: любое нотариальное удостоверение сделки подразумевает предоставление:

  • документов, удостоверяющих, как личность дарителя, так и одаряемого (соответственно их представителей, если в наличии имеются доверенности);
  • бумаг правоустанавливающих на недвижимость (к примеру, договор приватизации или аналог купли-продажи);
  • свидетельство о госрегистрации на право собственности;
  • паспорта кадастрового помещения;
  • некоторых иных документов, в зависимости от условий, на которых приобреталось право собственности (к примеру, это может быть согласие супруги на распоряжение совместной общей собственностью, или же согласие от проживающих лиц).

Необходимо отметить, что любое нотариальное удостоверение сделки предполагает наличие правоустанавливающих документов дарителя в делах нотариуса, что будет создавать определенные препятствия для мошеннических действий при попытках повторного отчуждения имущества.

Известно, что для того, чтобы вступила в силу дарственная на квартиру, она обязана быть зарегистрированной в регистрационной палате. Какие именно бумаги следует подготовить для этой процедуры?

Комментирует нотариус Москвы: в виду того, что с 01.03.13г.

госрегистрация сделок с недвижимостью является отмененной (подобную процедуру проводили одновременно с процессом регистрации перехода прав и, по сути, она просто выступала дубликатом последней), то договор дарения между сторонами считают заключенным после того, как достигнуты сторонами все существенные условия сделки. Далее, после госрегистрации переходит на имущество только право собственности.

В действительности отсутствие регистрации перехода права собственности не оказывает особого влияния на действительность договора.

Безусловно, имеют место случаи, при которых договор дарения подписывается сторонами, а даритель после этого передумывает и отказывается регистрировать сделку. При этом уточним, по п.3 ст.

551 ГК РФ, одаряемый вполне правомочен заставить дарителя уже в судебном порядке провести процедуру регистрации.

Для осуществления процедуры государственной регистрации по переходу права собственности должны быть предоставлены следующие документы:

  • собственно договор дарения;
  • документ-свидетельство об уплате госпошлины;
  • согласие супруга дарителя, причем нотариально удостоверенное (как вариант это может быть заявление о том, что лицо на время приобретения отчуждаемого объекта в браке не состояло);
  • при необходимости могут потребоваться и некоторые иные документы.

Источник: http://www.MosLaws.ru/articles/detail/94/

Чем опасен договор дарения квартиры – Свободная Пресса

Договор дарения подводные камни для одаряемого

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием.

Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»).

Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора.

В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным.

Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры.

Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Читайте по теме

Если ваш дом «заболел»

Как жильцы сами могут исправить ситуацию?

Подстраховка для осторожных

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян.

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме.

Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды, ведь она может быть ограничена по суду».

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Читайте по теме

Чем порадует новая Госдума?

Какие спорные федеральные законы скоро могут появиться в сфере недвижимости и ЖКХ

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя.

Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать».

В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

Источник: https://svpressa.ru/realty/article/158884/

Дарение недвижимости: плюсы и «подводные камни»

Договор дарения подводные камни для одаряемого
21.12.2012
11219

О тонкостях сделок дарения читателям в рамках конференции рассказала директор ООО "Первая Юридическая Компания".

Анна Владимировна Евстигнеева
Директор ООО “Первая Юридическая Компания”

О тонкостях сделок дарения читателям в рамках конференции рассказала директор ООО “Первая Юридическая Компания” Анна Владимировна Евстигнеева.

Завещать или подарить?

Ольга: Скажите, а что все-таки лучше – завещать или подарить свою квартиру ребенку? В чем разница-то?

Здравствуйте, Ольга! Благодарю за вопрос! Каждый вкладывает своё в слово «лучше», поэтому отвечая на Ваш вопрос сделаю основные акценты на различиях между действиями по дарению и завещанию.

Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства.

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения.

Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве.

Право на обязательную долю в наследстве имеют: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Проще говоря, если наследники первой очереди: супруг, дети или родители относятся к вышеуказанным категориям, то у них будет обязательная доля в этой квартире.

Важно: ребёнок становится собственником квартиры только после открытия наследства (смерти завещателя).

При оформлении дарения ребёнок становится собственником квартиры сразу и может распорядиться ею по своему усмотрению после достижения дееспособности.

Отмена дарения

Иван Петрович: Подарил племяннику квартиру, а он меня пытается из нее выписать. что делать? как отменить дарение?

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Ваша ситуация часто в практике встречается: когда даритель хочет, чтобы одаряемый гарантировал ему сохранение права пользования.

Но с точки зрения закона, при наличии встречного обязательства договор дарения не признаётся таковым.

Таким образом, если в договоре дарения, который Вы заключали с племянником указано на то, что он предоставляет Вам право пользования квартирой, то к такому договору применяются правила, как к притворной сделки.

В ином случае, отмена дарения может быть произведена только по общим правилам:

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Налог и дарение

Алена: Если я сестре двоюродной подарю часть квартиры, то сколько я должна буду налога заплатить?

Налог будет платить Ваша сестра, как одаряемый, а не Вы. При этом согласно налогоплательщик вправе получать отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит в порядке и на условиях, установленных Налоговым Кодексом.

Налог (НДФЛ) составляет 13% от стоимости доли в праве собственности на квартиру.

При декларировании дохода рекомендуется брать стоимость приближенную к рыночной, но обычно все считают от инвентаризационной (по оценке БТИ), так как она намного ниже, но есть риск, что налоговая произведёт расчёт налога по рыночной стоимости и возникнет спорная ситуация, которая, как правило, разрешается уже в судебном порядке.

Обращаю Ваше внимание, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.

Дарение гаража

Иван: Могу ли я подарить свой гараж родственнику и какие налоги надо платить? Их платить буду я или уже родственник?

Здравствуйте, Иван! Вопрос действительно актуальный, так как сделки по дарению очень распространены, тем более вопрос налогообложения! Прошу ознакомится с ответом, как на вопрос №3, который задавала Алёна у неё аналогичная ситуация.

Рента или дарение

Антон: Ну что такое дарение я примерно представляю, а что такое рента и как она соотносится с дарением? Это же вроде что-то совсем разное, нет?

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Простыми словами: договор дарения – это безвозмездная передача имущества, а договор ренты – это возмездное действие по передачи имущества.

Как подарить квартиру?

Мария Петровна: Как правильно подарить квартиру? Что нужно последовательно сделать, расскажите, пожалуйста?

Здравствуйте, Мария Петровна!

Рассмотрим ситуацию самую простую (1 даритель, 1 одаряемый, все дееспособны), когда право собственности у даритель зарегистрировано и на квартиру не распространяется режим совместной собственности:

  1. Необходимо составить договор дарения в простой письменной форме (нотариальное удостоверение необязательно + нотариус возьмёт % от стоимости квартиры). Договор можно сделать самому (результат, как при самолечении простуды) или поручить это сделать юристу.

  2. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре.

    Для подачи документов на регистрацию Вам понадобятся лишь сам договор, как правило 3 экземпляра (по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа), квитанции об оплате гос.

    пошлины (на общую сумму 2000 рублей) + копии (если у дарителя есть свидетельство о праве собственности на квартиру, то повторное предоставление документов в Росреестр при подаче документов не требуется (я имею ввиду БТИ, кадастровый паспорт и т. д.)

Дарение доли в квартире

Алексей: Хочу подарить долю в квартире своей дочке, ей 6 лет. Как это сделать и какие документы куда нести?

Здравствуйте, Алексей!

При составлении договора необходимо учитывать, что подписывать договор со стороны несовершеннолетнего может только его законный представитель (это мама или папа), в данном случае – её мама, так как Вы даритель, то не можете выступать в двух ролях за себя и за дочку. Если мама не может/не хочет), то за ребёнка выступает представитель органа опеки и попечительства.

Порядок действий описан в ответе адресованном Марии Петровне.

Оформление дарения

Анна Ивановна: Хочу подарить часть своей квартиры дальней родственнице. Она обещает в обмен за мной ухаживать, я- пенсионерка. Как мне все это правильно оформить?

Здравствуйте, Анна Ивановна!

В Вашей ситуации рекомендую выбрать иной способ передачи прав на квартиру, так как дарение – это безвозмездное действие.

Например, заключить договор пожизненного содержания с иждивением, по которому Вы, получатель ренты передаете принадлежащую Вам часть квартиры в собственность родственнице, как плательщику ренты, которая будет обязана осуществлять пожизненное содержание с иждивением в отношении Вас и (или) указанного Вами третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Подарить или завещать?

Татьяна: У мамы 1/2 доли в нашей квартиры, она хочет завещать ее мне, но у меня еще есть брат. Будет ли брат иметь право на мамину половину, если есть завещание? Может стоит подстраховаться и пусть она мне подарит ее?

Здравствуйте, Татьяна!

Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве.

Право на обязательную долю в наследстве имеют: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Проще говоря, если наследники первой очереди: в данном случае Ваш брат относится к вышеуказанным категориям (или может относится в будущем, на момент открытия наследства, например, достигнет пенсионного возраста), то у него будет обязательная доля отношении маминой доли в этой квартире. Делайте выводы.

Источник: https://www.nn-baza.ru/article_view/darenie_nedvizhimosti_plusy_i_podvodnye_kamni

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.