Где оформить продажу земельного участка

Содержание

Особенности купли-продажи земельных участков

Где оформить продажу земельного участка

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/udostoverenie-sdelok-kupli-prodazhi-zemelnykh-uchastkov/

Что нужно знать об оформлении сделки купли-продажи земельного участка

Где оформить продажу земельного участка

Оформление купли-продажи земельного участка представляет собой сделку, заключаемую между продавцом и покупателем. Любые сделки, совершаемые с недвижимостью, влекут определённые риски для участников.

Неправильное оформление документов или намеренные мошеннические действия неизменно приводят к судебным разбирательства, где каждая из сторон пытается отстоять свои права. Чтобы избежать неприятных ситуаций, нужно знать порядок оформления земельных участков при покупке. Рассмотрим все нюансы таких сделок, с актуальными нормативными актами на 2020 год.

С чего начать?

Оформление купли-продажи — это лишь одна из составляющих, при приобретении земельного участка. Для начала нужно найти подходящую территорию. Обратите внимание, что выбор земли напрямую зависит от ваших целей. Если планируется обустройство фермерского хозяйства, подходят земли сельхозназначения.

Такие территории подлежать застройке только при соблюдении определённых условий, или при переводе участка в другую земельную категорию.

Когда участок приобретается под строительство загородного дома, используются территории категории ИЖС. Можно найти участок с уже имеющимся домом. В любом случае, надел должен использоваться в соответствии с целевым назначением. Найдя подходящий участок, можно приступать к оформлению земли. Как происходит эта процедура в 2020 году?

Законодательная база

Оформить куплю-продажу можно на основании договора, который заключают между собой заинтересованные лица. Стоит отметить, что данный документ не нуждается в государственной регистрации.

Иногда практикуется составление предварительного договора, где прописаны существенные условия сделки. Этот документ служит своеобразным гарантом намерений сторон. В обоих случаях, договоры составляются при наличии у продавца правоустанавливающих документов.

Учтите, что все документы предъявляются покупателю в оригинальном виде. Если у продавца на руках имеются только ксерокопии, от подписания договора лучше отказаться.

Чтобы оформить покупку земельного участка, потребуются следующие бумаги:

  • кадастровая документация на земельный участок. Обратите внимание, что обязательно прилагается план межевания территории. Этот документ подтверждает, что надел имеет установленные границы, что исключает претензии со стороны соседей;
  • бумаги, которые дают продавцу право распоряжаться участком. Сюда относятся купчие, дарственные и права вступления в права наследника. В последнем случае, человек уже должен вступить в свои права и не должно быть имущественных притязаний со стороны других наследников;
  • земля не должна находиться под арестом или обременением. Этот факт подтверждает выписка из ЕГРП;
  • если надел находится в долевой собственности, нужно письменное согласие на продажу от других совладельцев.

На основании этих документов стороны составляют договор купли-продажи. Обратите внимание, что сокрытие продавцом важной информации, например, имеющихся обременений или предоставление недостоверной информации служит основание для разрыва сделки.

Составляем договор

Проверив документы, представляемые продавцом, стороны составляют купчую на земельный участок. Форма заполнения договора купли-продажи может видоизменяться, в зависимости от существенных условий сделки.

В частности, продажа дома с земельным участком, пустого надела и территории, которая входит в состав садового товарищества, подразумевают разный порядок оформления.

Давайте рассмотрим ситуации на конкретных примерах.

Чтобы правильно оформить продажу земельного участка в садовом товариществе, продавец должен представить документ о приватизации земли.

Зачастую на руках у владельца имеется только членская книжка, которая не даёт права совершать сделки с участком. Учтите, что переоформить такой надел в собственность в 2020 году, можно в рамках «дачной амнистии».

Этот законопроект гарантирует переоформление земли по упрощённой схеме.

Для дома с земельным участком порядок оформления договора выглядит следующим образом:

  • в документе указывается точное местоположение земельного участка и адрес строения;
  • сумма сделки указывается общая, но с указанием конкретных цифр. В частности, необходимо указать стоимость земельного участка и строения;
  • прилагается техническое описание дома с земельным участком. Указывается общая площадь территории, категория земли. Для строения потребуется разрешение на застройку, экспликация, технические документы БТИ.

Чтобы правильно оформить сделку, рекомендуем составить протокол приёма/передачи имущества.

Куда обращаться

По закону допускается оформление сделки между заинтересованными лицами. Регистрации подлежит лишь факт перехода права собственности другому лицу. Эта процедура находится в ведении Росреестра.

Однако при покупке земельного участка, продавец и покупатель часто обращаются в нотариальную контору, полагая, что это придаёт процедуре правовую безопасность. Это не так. Нотариус лишь подтверждает, что стороны пришли к соглашению добровольно. В правовую составляющую договора, нотариус обычно не вникает.

В этом случае лучше воспользоваться услугами юридических организаций или риелторов. Они курируют сделку на всех этапах и помогают с регистрацией. Учитывая, эти особенности, на вопрос «Где оформить сделку?» можно с уверенностью ответить – в любом удобном для сторон месте.

Где оформить передачу права собственности? В территориальном отделении Росреестра. Для этого потребуется:

  • договор о покупке земельного участка, сделанный в трёх экземплярах;
  • гражданские паспорта участников сделки;
  • правовая и техническая документация на земельный участок и строение (если есть);
  • оплаченная госпошлина.

Финансовая составляющая сделки

Сколько стоит оформление земли? Цена зависит от особенностей купли-продажи. Если стороны не обращались за юридической поддержкой, то нужно оплатить только процедуру госрегистрации. Размер пошлины при переходе прав собственности варьируется в пределах 350-2 000 рублей, в зависимости от существенных условий договора.

Обращение к риелторам или нотариусу обойдётся примерно в 1.5-2% от стоимости договора. Рассказывая, сколько стоит правильно оформить сделку, нельзя не отметить налогообложение. Обычно это 13% от стоимости земельного участка. Налог со сделки оплачивает продавец.

Источник: https://yuristznaet.ru/zemlya/oformlenie-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Порядок действий при покупки земельного участка у собственника

Где оформить продажу земельного участка

Приобретение земли возможно либо у государства, либо у физического лица. В том и другом случае — это процедура длительная, требующая подготовки пакета документации.

Законодательство разрешает покупать наделы собственников. Оформлением справок при этом занимается продавец.

Как осуществляется процесс приобретения ЗУ у собственника, каков порядок оформления и регистрации сделки?

Нормативное регулирование

Сделки, касаемые недвижимого имущества, регулируются 30 гл. Гражданского кодекса. Нормативно – правовой акт раскрывает вопросы, связанные с законностью сделки, правилами заключения договора, защитой прав участников.

Земельный кодекс РФ решает вопросы перехода прав собственности.

Согласно статье 37 ЗК:

  • объектом купли – продажи может выступать надел, состоящий на кадастровом государственном учете;
  • покупатель имеет право расторжения договора купли – продажи, если продавец предоставил ему неверную информацию;
  • имеются условия соглашения, являющиеся недействительными (о праве выкупа продавцом ЗУ обратно, об ответственности продавца при предъявлении прав на участок третьим лицам и пр.).

Внимание! ГК и ЗК являются ключевыми нормативно – правовыми актами при регулировании вопросов проведения сделки купли – продажи.

Не менее важен Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества». Документ гласит, что для признания сделки действительной она должна быть зарегистрирована.

Как купить землю?

Прежде чем заключать сделку, необходимо подобрать подходящий участок и осмотреть его.

Чтобы оформить его в собственность, необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Заключить предварительный договор (с указанием обязанностей сторон).
  2. Установить требуемые сроки для подготовки и сбора пакета документации.
  3. Составить договор купли – продажи.
  4. Обсудить условия оплаты.
  5. Подписать соглашение.
  6. Зарегистрировать его в Росреестре.

Договор подписывается обеими сторонами.

Оформляется в трех экземплярах: для владельца, покупателя, сотрудника Росреестра. Предварительно заверять их не нужно.

Проверка документации и владельца

После выбора подходящего земельного участка необходимо приступать к юридической стороне вопроса и оформлению сделки в регистрирующих органах.

Первый шаг — документальная проверка того, что продавец является единственным собственником территории, и она не арестована, не имеет обременений. Чтобы получить такую информацию в Росреестре, придется заплатить 250 рублей.

Обратите внимание! Регистрирующий орган высылает выписку ЕГРН в течение трех суток с момента подачи запроса. Выдаваемые сведения являются официальными, подтверждаются электронной цифровой подписью.

Следующий шаг — проверка чистоты справок. При приобретении ЗУ обязательны такие документы:

  • Паспорт. Данные необходимо сверить с информацией в выписке.
  • Устав. Если продавец — юридическое лицо, у него следует запросить уставные документы. Правоспособность проверяется на сайте ФНС.
  • Выписка ЕГРН. Помимо вышеуказанной информации нужно проверить кадастровый номер и указанную категорию земли.
  • Согласие на продажу. Если продавец состоит в законном браке, понадобится согласие мужа (жены). Заверяется нотариусом. Без наличия этой справки сделка не будет осуществлена.

Если имеется возможность, необходимо измерить надел и сравнить с цифрами в документации владельца. Размер площади должен совпадать.

Подробнее о проверках земельного участка смотрите в видео:

Пакет документации на ЗУ

Прежде чем приобретать земельный участок, необходимо изучить правоустанавливающие документы на недвижимость (ДКП, дарственная и т.п.).

Для заключения нового договора купли — продажи понадобятся:

  1. паспорта участников сделки, их ИНН;
  2. справка, подтверждающая право собственности на отчуждаемую территорию;
  3. денежная оценка эксперта;
  4. заключение об ограничениях (если имеются);
  5. технические документы ою участке;
  6. заявление от мужа (жены) продавца на продажу надела (заверяется у нотариуса);
  7. свидетельство о заключении брака;
  8. извлечение об отсутствии запретов на продажу территории.

Документы предоставляются нотариусу для регистрации сделки или лично в регистрирующую палату.

Если имеется жилое строение, подаются данные о государственной регистрации прав на него, а также справка о стоимости здания, акт приема его в эксплуатацию.

Справка! Если ЗУ продает не владелец, а его представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность.

Дополнительно покупателем оплачивается государственная пошлина.

Процедура оформления договора купли – продажи

В договоре купли – продажи стороны фиксируют условия сделки. Объектом договора является земельная территория, сторонами — продавец (в лице собственника) и покупатель. Договор оформляется письменно. Составляется самостоятельно участниками сделки или с помощью нотариуса.

Указываются:

  • где и когда было заключено соглашение;
  • данные из паспорта;
  • сведения об объекте (кадастровый номер, площадь, месторасположение, границы);
  • стоимость покупки, условия оплаты, расторжения, ответственность сторон.

Важно! Все пункты соглашения необходимо подтверждать документально.

Процесс передачи денежных средств

Условия приобретения ЗУ продавец и покупатель обсуждают заранее. Также они принимают решение о необходимости уплаты задатка, его размера.

Часто эта сумма представляет собой определенный процент от общей стоимости надела. Условия внесения задатка стороны прописывают в предварительном соглашении.

Бывает нескольких видов:

  • наличные средства;
  • безналичные,
  • недвижимое;
  • движимое имущество.

Если покупатель рассчитывается наличными деньгами, продавец выдает ему расписку о получении денег. При безналичном расчете финансы переводятся на счет продавца.

Подача документов и заявления в Росреестр

В соответствии с законодательством заявление и документы подаются в Росреестр или МФЦ — лично, почтой или онлайн. При предоставлении документации рассматривается их соответствие установленным стандартам и правовая сила сделки.

Кроме основного договора в Росреестр предоставляются:

Подаются справки в любом отделении МФЦ или Росреестра по месту расположения участка. Заявление рассматривают в течение 10 дней. При наличии электронной подписи допустимо регистрировать сделку онлайн на сайте Росреестра, но это не избавит от похода за итоговыми документами при смене собственника.

С какими трудностями можно столкнуться?

При приобретении территории у собственников покупатели могут столкнуться с проблемами. Первая — недобросовестный продавец.

Бывает, что с целью ускорения продажи владельцы замалчивают о важных обстоятельствах. Надел может относиться к территории лесного фонда — продажа в этом случае недопустима.

Часто продавцы не оповещают о категории ЗУ. Сельскохозяйственная земля не может использоваться в промышленных целях.

Покупатель будет обязан менять категорию самостоятельно. Если участок окажется самовольно захваченным, прав на него по закону нет. Территория может быть арестована, быть залогом или перепроданной (без кадастрового номера, по акту старого образца).

Вторая проблема — неправильное оформление документации: несовпадение информации в новых справках и имеющемся кадастровом паспорте. Если право на землю принадлежит малолетнему гражданину, в соглашении потребуется согласие опекуна (попечителя).

По своей невнимательности покупатель может получить другой участок — не тот, который ему показывали. При осмотре планируемой покупки необходимо следить, чтобы кадастровые номера в справках не отличались от осматриваемой территории.

Заключение

Таким образом, законодательная власть допускает возможность покупки земельного участка у собственника. Прежде чем приобретать территорию, необходимо проверить документы и убедиться, что продавец является собственником.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/u-sobstvennika

Договор купли-продажи земельного участка у нотариуса

Где оформить продажу земельного участка

Операции купли-продажи земельных участков оформляются по той же процедуре, что и любые другие сделки. Однако есть ряд особенностей. В соответствии с законодательством РФ, договор купли-продажи на данный вид имущества в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению в следующих случаях:

  • Осуществляется продажа долей собственности на данный объект
  • Право собственности принадлежит несовершеннолетнему
  • Владельцем является человек с ограниченной дееспособностью

В остальных случаях договора купли-продажи могут оформляться в простой письменной форме. Однако юристы не советуют заключать договора таким образом.

Риски заключения договоров купли-продажи земли без нотариального оформления

Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:

  • Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
  • Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
  • Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
  • Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
  • Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.

Основные особенности операций по земельным участкам

Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.

  • Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
  • Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
  • Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
  • Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.

Специфика продажи долей земельного участка

Вот ключевые отличия:

  • Продажа идеальных долей недопустима. Если у объекта имеется несколько собственников, для распоряжения долями необходимо произвести межевание, то есть конвертировать идеальные доли в реальные границы. При межевании необходимо сохранить доступ к каждой выделенной доле.
  • При наличии нескольких покупателей должен быть определен порядок пользования землей. Это может быть опять-таки межевание и выделение долей, или заключение соглашения о совместном режиме использования. Заключаются дополнительные договоры, которые также заверяются нотариусом.
  • С правовой точки зрения доле в земельном участке дается большая самостоятельность по сравнению с долями в квартире. Имея отмежеванную долю, владелец может продавать ее без ограничений.
  • Существует также процедура разделения земельных участков, за счет которых выделенные в натуре доли конвертируются в независимые участки, каждый – со своим кадастровым паспортом и прочими документами.

Услуги нотариуса, связанные с распоряжением участков

Многие люди ошибочно думают, что работа специалиста нотариальной конторы сводится лишь к тому, чтобы заверять документы. Однако подпись и печать нотариуса на договоре – далеко не единственная его функция. Данный специалист предоставляет целый ряд услуг, позволяющих провести желаемую операцию:

  • Подготовка текста. Возможна разработка договора на основе стандартного шаблона или проверка предложенного сторонами текста на соответствие законодательству РФ.
  • Получение информации об участке из государственных баз данных, включая Росреестр и Кадастр.
  • Проверка правовой чистоты объекта: отсутствия каких-либо отягощений, уточнение возможности заключения сделки. Также сюда относится проверка согласия третьих лиц, так как в некоторых случаях при оформлении участков они требуются.
  • Осуществление работы по регистрации сделки. Чтобы переход прав, зафиксированный в договоре, приобрел юридическую силу, соответствующие записи должны появиться в государственных базах данных.

Цена на услуги формируется из нескольких компонентов: государственной пошлины, тарифа и стоимости правовых и технических услуг. Тарифы и пошлины устанавливаются в процентном выражении относительно цены объекта, поэтому чем крупнее и дороже участок – тем дороже будет его оформление.

Источник: https://www.rosnotarius.ru/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-u-notariusa

Процедура продажи земельного участка. Пошаговый порядок действий

Где оформить продажу земельного участка

Продажа земного участка это процесс, который регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) параграф 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа». Необходимо ознакомиться с этим параграфом, если продажа проводится без помощи юристов.

Процесс продажи земельного участка

Оформление купли-продажи дачного, садового или огородного участка ничем не отличается. Вначале покупатель пожелает убедиться, является ли эта особа законным владельцем участка.

Продавец должен предъявить покупателю:

  1. Документ о государственной регистрации права на участок, или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН).
  2. Правовой документ, который подтверждает основания приобретения или получения земли. Например: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения или завещания.

Последовательность шагов:

  1. Сбор начального пакета документов;
  2. Оценивание участка;
  3. Разыскивание покупателей;
  4. Представление участка покупателю и переговоры.
  5. Собирание полного списка документов.
  6. Заключение договора.
  7. Подача документов в Росреестр и общий расчет.

Шаг 1

Нужно предоставить несколько документов, а именно: свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, которую с 1 января 2017 годы выдают вместо них и межевой план. Документы выдаются Федеральной службой Государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Кроме паспорта нужно подготовить документы на права собственности. Если участок был куплен до 1997 года, лучше обратится к юристам. Земельный кодекс РФ сильно изменился после 1997 года, так что нужно перепроверить документы.

Шаг 2

Для выгодной продажи земельного участка, необходимо точно определить его цену. Это можно сделать самостоятельно с помощью Интернет-ресурсов или агентств недвижимости.

Если процедура оформляется впервые, лучше обратится к риелторам. Они помогут определить точную цену, чтобы можно было быстрее продать собственность. Но это приведет к лишним затратам.

Поиском покупателей также могут заняться агентства недвижимости. Здесь рассмотрим вариант самостоятельного поиска.

Для удачной рекламной компании участка нужно правильно составить объявление.

Список полезной информации в объявлении:

  • Место, где находиться участок;
  • Размеры владения;
  • Наличие построек;
  • Развитие инфраструктуры;
  • Ближайший общественный транспорт;
  • Наличие вблизи водоемов и лесистых местностей.

После составления, объявление нужно максимально распространить. Для этого используем интернет или расклеиваем на столбах и информационных досках своего города.

Шаг 4

Главное привести в порядок участок перед приходом потенциальных покупателей. В разговоре желательно говорить то, что хочет услышать покупатель, что принесет ему выгоду с этого участка.

Когда человек захочет купить земельный участок, нужно обсудить в какой день будет встреча с нотариусом, где будет составление договоренности купли-продажи собственности. Также необходимо обсудить цену и другие вопросы, относящиеся к участку.

Шаг 5

Чтобы продать участок, необходимы документы обеих сторон, такие как:

  • Гражданские паспорта покупателя и владельца, их копии;
  • Документ на права собственности;
  • Кадастровый паспорт (или выписка из ЕГРН);
  • Межевой план;
  • Разрешение супруги или супруга в письменном виде заверенное нотариально. Это нужно, если собственность нажитая совместно;
  • Разрешение в письменном виде на денежные средства мужа или жены покупателя;
  • Документ, об отсутствии построек на участке;
  • Если строения есть, нужны документы из Бюро технической инвентаризации.
  • Правоустанавливающие свидетельства (договор дарения, завещания или купли-продажи);
  • Если участвует несовершеннолетнее лицо, нужно разрешение попечительного совета;
  • Квитанция про уплату государственной пошлины.

Шаг 6

В определенный день обе стороны должны явиться к нотариусу вместе с пакетом документов. Там они составляют 3 экземпляра договора купли-продажи. После договариваются о дне явки в Регистрационный кабинет для оформления документов и общего расчета за покупку.

Шаг 7

Продавец и покупатель вместе с перечнем документов указанных выше и с экземплярами договора приходят в Росреестр. Там продавец создает заявление о регистрации сделки и отправляет бумаги на перерегистрацию.

Обе стороны в присутствии государственных представителей ставят подпись на документах, после чего осуществляется абсолютный расчет и передача собственности.

Стоимость и сроки оформления

Если предварительно подготовить все начальные документы, тогда процедура займет около 2 месяцев.

В процессе оформления могут быть такие затраты:

  • На агентов недвижимости, если использовались;
  • Мелкие расходы на копии и создание документов;
  • Уплата госпошлины (350 рублей);
  • На нотариуса и людей, которые были задействованы в сделке.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/prodazha

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.