Возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке

Содержание

Если квартира в ипотеке можно ли делать перепланировку

Возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке

За этот период у семьи может возникнуть потребность в перепланировке жилья. Что делать в таком случае? Для начала нужно разобраться что именно будет считаться перепланировкой.

Перепланировка это любые изменения вносимые в жилье, требующие внесения в технический паспорт квартиры. В это включается снос или постройка перегородок, дверей и окон, а так же перенос кухни или санузла в другую комнату.

Если изменения, которые вы хотите сделать не относятся к таким существенным изменениям описанным выше, вам не нужно для этого никак документов. Но можно ли делать перепланировку если квартира в ипотеке и кредит не выплачен?

Если ответить коротко — да, можно. Закон не запрещает это сделать.

До полной выплаты кредита владельцем квартиры по сути является банк, поэтому вам нужно спросить разрешение у фактического владельца вашего жилья. Перед этим потребуется посетить несколько инстанций.

Шаг 1: изучить договор

Чтобы не тратить время зря, первым делом необходимо изучить договор. Иногда банки прописывают в договоре пункт запрещающий вносить какие-либо изменения в ипотечное жилье.

Если такой пункт прописан в вашем договоре — вам не повезло. Обойти это предписание будет практически невозможно. Если же в вашем договоре такого пункта нет, можно переходить ко второму шагу.

Однако и теперь не время идти в банк. Для получения разрешения необходим очень важный документ — план перепланировки.

Есть два варианта действий:

  • Сделать план перепланировки на эскизе.
  • Для этого необходимо обратиться в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там нужно получить план дома, и в его копии нанести красной ручкой или маркером изменения которые вы хотите внести.Такой вариант подходит для перестроек, не имеющих большой сложности. Например, снос или постройка ненесущих перегородок или перемещение сантехники. Для более существенных изменений необходим второй вариант.

  • Заказать проектную перепланировку.Для этого необходимо прибегать к услугам специальных организаций с допуском СРО.

Такую перепланировку нужно согласовывать с множеством инстанций, например СанЭпидемСтанцией, Противопожарной Службой и другими и получение архитектурно-планировочных условий.

Второй вариант необходим если вы хотите объединить или расширить комнаты, перенести санузел в другую комнату или снести перегородку.

Если вы хотите внести изменения, которые затронут несущие стены, получить согласие будет практически невозможно и в банке и в других инстанциях.

Шаг 3: получить согласие страховой компании

Страховая должна одобрить план перестройки и застраховать ваше жилье. Таким образом они берут на себя ответственность за различные непредвиденные ситуации при строительных работах.

Еще одной сложностью является то, что в документах значится стоимость жилого помещения. После перестройки может изменится цена квартиры и оплата страхования может стать выше.

Стоимость жилья после перепланировки не должна быть оценена ниже чем до, иначе разрешение получить не получится. Однако такое происходит крайне редко.

Поэтому страховщикам нужно будет оценить заново жилое помещение, а такие действия соответственно повлекут за собой расходы по оплате экспертизы.

Шаг 4: получить согласие банка

Наконец-то мы подошли к самому главному. Однако и тут, есть свои оговорки. Получить согласие не получится если у заёмщика есть долг или просрочка по выплате кредита. Второе условие — договор должен действовать не менее пол года.

Если же вы честно платили взносы на протяжении более пол года тогда необходимо захватить все перечисленные выше документы и отправится в банк. Там необходимо написать заявление на одобрение перепланировки.

Важно помнить, что банк ограничивает время, которое выделяется на совершение перестройки. В зависимости от банка это бывает от трех до шести месяцев. Некоторые банки могут установить и меньший срок.

Если не вложится в это время банк может посчитать данные действия нарушением договора и даже потребовать оплату штрафа.

Чтобы вложится в срок лучше попросить помощь специалистов, которые помогут сократить время затраченное на бумажные вопросы.

Шаг 5: обратиться в Жилинспекцию

После того как банк выдал вам разрешение необходимо обратиться в организацию, которая занимается вопросами перестройки жилья.

При себе необходимо иметь все полученные до этого документы, которые были описаны выше. А так же разрешение СанЭпидемСтанции, Противопожарной Службы, Службы Газа, Роспотребнадзора и Ростехнадзора, технический паспорт квартиры и официальный план всего здания, техническое заключение.

С собой необходимо взять документ подтверждающий то, что вы являетесь собственником данного жилья и что все прописанные в нем лица не против вносимых изменений, разрешение от банка и страховой и план перепланировки.

После подачи перечисленных выше документов и получения разрешения можно приступать к ремонту. После завершения строительных работ сотрудники БТИ проведут осмотр жилплощади и выдаст документ, разрешающий вводить квартиру в использование.

Шаг 7: обратиться в БТИ и внести изменения в официальный план здания

После внесения перепланировки в план здания можно сказать что все хлопоты позади и вопрос решен навсегда.

Прежде чем начинать такой длительный процесс нужно узнать есть ли шансы что инстанции разрешат данную переделку.

Есть список работ, на которые разрешение вам точно не дадут:

  • вставить окна в балкон, на котором находится пожарная лестница (данное действие забракует Пожарная служба);
  • увеличение балкона при помощи подпорок;
  • сделать кухню-студию с жилым помещением, если на кухне есть газовая плита;
  • установка камина в постройке из бетонных панелей;
  • перенос санузла в другую комнату, если под ним будет находиться жилая комната;
  • установка на балконе обогревательных батарей;
  • установка пола с подогревом на балконе при помощи общей системы отопления;
  • демонтаж подоконника и стены с целью увеличения комнаты (так как данная стена несущая);

Данные виды перестроек запрещены санитарными и строительными нормами. Если вы задумали перестройку такого рода от этой идеи лучше сразу отказаться и не тратить зря время.

Если квартира в ипотеке можно, ли делать перепланировку

Некоторые люди, видя всю сложность получения разрешения на перестройку легальным путем считают, что проще сделать перестройку самому и никто не узнает. Особенно так могут думать те, чья перестройка относится к легким.

Однако, стоить помнить, что соседи могут пожаловаться на вывозимый строительный мусор или шум ремонта из квартиры и тогда начнутся проблемы. А как показывает практика, сохранить нелегальную перестройку в тайне очень сложно.

Еще стоит помнить, что ответственность в таком случае лежит полностью на вас и страховая вам никак не поможет если по случайности вы затопите соседей или затронете несущие стены.

Даже если вам удалось сделать перестройку без аварийных ситуаций и соседи на вас ни разу не пожаловались, заметить перепланировку могут различные службы, которые периодически приходят проверять коммуникация или показания счетчика.

И так, о несанкционированной перестройке узнали, чем это грозит? В самом лучшем случае это грозит штрафом. После которого все равно придется собирать все необходимые документы и делать перепланировку официальной.

Это возможно лишь в том случае, если ваши действия по перепланировке все инстанции признают допустимыми и безопасными.

В противном случае жильцу придется вернуть квартиру в прежнее состояние и убрать все перестройки. При этом конечно же тоже заплатить штраф. Самое ужасное может произойти, если изменения, которые были сделаны невозможно вернуть обратно.

В любом случае банку явно не понравится то, что без его согласия были внесены изменения в квартиру, ведь, по сути, он является её владельцем.

Действия банка в таком случае могут быть очень разными, начиная от большого штрафа и требования немедленно узаконить изменения вплоть до разрыва договора. Иногда могут запросить всю стоимость жилья выплатить сразу.

Как видно, нелегальная перестройка грозит тем, что можно остаться вовсе без жилья.

Когда перестройка уже сделана, но инстанции этого не знают, не стоит ждать пока они это заметят. В таком случае лучше сразу заняться оформлением документов и может даже получится избежать штрафа.

Эта информация так же будет полезна тем, кто собирается купить квартиру. Иногда службы могут не зафиксировать изменения, которые были сделаны прошлым жильцом. Поэтому при покупке жилья стоит удостовериться в том, что все конструкции являются узаконенными.

В противном случае ответственность за перестройку ляжет на текущего владельца квартиры. Если же при строительных работах были сделаны какие-то нарушения, такая квартира станет вечным бременем для её владельца, так как узаконить её будет невозможно.

Как получить украинское гражданство? Ответ здесь.

Как получить гражданство Чехи? Узнайте далее.

Конечно, получить разрешение на перепланировку квартиры довольно не простая и длительная процедура. Однако, лучше сделать это официально и спать спокойно или совсем отказаться от идеи перепланировки жилья.

Источник: https://101zakon.ru/pereplanirovka/esli-kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-delat-pereplanirovku/

Перепланировка квартиры в ипотеке, согласование с банком, последствия неузаконенной перепланировки

Возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке

В желании сделать недвижимость максимально комфортной для проживания начинаешь задумываться о перепланировке. Бытует мнение, что нельзя провести перепланировку квартиры в ипотеке или получить заем на покупку уже переустроенного жилья. Закон не запрещает ни один из этих вариантов. Для этого требуется соблюсти требования, установленные законодателем.

Правовое регулирование

Ст. 25 ЖК РФ указывает, что перепланировка — это любые изменения конфигурации жилплощади, требующие фиксации в техническом паспорте строения.

Изменение планировки жилой недвижимости должно производиться согласно действующим требованиям Жилищного Кодекса России.

Жители Москвы и Московской области при проведении перепланировки дополнительно должны руководствоваться положениями Постановления Правительства Москвы №508-ПП.

При проведении перепланировки в квартире, находящейся в ипотеке, потребуется соблюсти не только требования ЖК РФ, но и выполнить условия, прописанные в №102 – ФЗ «Об ипотеке». В указанном нормативно-правовом акте установлены:

  • Обязательства заемщика своевременно осуществлять косметический, а также капитальный ремонт (при необходимости);
  • Права кредитора производить проверку залоговой недвижимости в любой момент на протяжении всего периода действия ипотечного договора;
  • Права и обязанности сторон сделки.

Согласно положениям №102 – ФЗ, если залогодержатель обнаружит незаконные изменения конфигурации жилой недвижимости, он имеет право досрочно расторгнуть ипотечный договор и потребовать от заемщика полного погашения оставшейся задолженности.

Формально владельцем квартиры до полного погашения ипотеки выступает финансовое учреждение, выдавшее кредит на покупку недвижимости. Любые виды изменения конструкций жилого помещения должны производиться с разрешения его собственника. Таким образом, перепланировка в ипотечной квартире возможна. Для ее осуществления нужно только согласовать все изменения с банком.

Можно ли получить в банке разрешение на перепланировку

Финансовые учреждения не всегда соглашаются на проведение перепланировки в залоговой недвижимости до полного погашения ипотечного кредита. Это обусловлено повышением рисков банка.

В случае самовольной перепланировки могут быть нарушены несущие конструкции здания, и оно будет признано аварийным, что сделает невозможным его реализацию, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства.

Банк может дать свое согласие на смену планировки залоговой жилплощади только после получения соответствующего разрешения от БТИ.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Переустройство залоговой недвижимости необходимо производить с тщательным соблюдением действующих требований законодательства.

Нарушение каких-либо условий грозит аннулированием кредитного договора и требованием досрочно погасить ипотеку.

Если у заемщика не окажется средств для выплаты всей суммы кредита, банк сможет принудительно продать квартиру и направить вырученные средства в счет погашения задолженности.

Чтобы избежать неприятных последствий рекомендуется следовать определенному алгоритму действий.

Изучение кредитного договора

Ипотечный договор — основной документ, регулирующий взаимоотношения сторон сделки. Он может содержать в себе пункт, запрещающий производить любые изменения конструкции залоговой недвижимости. В таком случае заемщик не сможет согласовать перепланировку с банком, и все произведенные изменения будут признаны незаконными.

Если такого пункта в кредитном договоре нет, заемщик может попытаться получить разрешение банка. Многие крупные банки (такие как Сбербанк или ВТБ) не препятствуют изменению планировки ипотечных квартир.

Подготовка эскиза будущих изменений

Для согласования перепланировки потребуется предоставить кредитору проект или эскиз новой планировки помещения.

Эскиз готовится, если планируемый ремонт не требует значительных изменений конструкции квартиры. Например:

  • Остекление балкона или лоджии, если в результате их площадь не изменится;
  • Разделение или совмещение санузла;
  • Перенос установленного оборудования в пределах одной комнаты;
  • Демонтаж встроенной мебели или оборудования.

В случае если планируется провести перепланировку, которая потребует существенных изменений, необходимо составлять план квартиры после ремонта. Он потребуется при проведении следующих видов работ:

  • Увеличение жилой площади за счет кухни, балконов или лоджий;
  • Перенос санузла и/или увеличение его площади за счет нежилых помещений;
  • Демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или устройство в них арок.

Для грамотного составления эскизов или планов рекомендуется обратиться к специалистам.

Получение согласия от кредитора

Для согласования проведения перепланировки заемщик должен отвечать следующим требованиям:

  • Отсутствие просрочек по ежемесячным платежам;
  • Срок действия ипотечного договора составляет не менее полугода.

Перед посещением банка потребуется обратиться в страховую компанию. Кредитор не выдаст разрешения, пока страховщик не возьмет на себя риски, связанные с проведением перепланировки.

Кредитору потребуется предоставить разрешение страховой компании вместе с заявлением на согласование изменений конструкций помещения.

Банк может обязать заемщика произвести новую оценку квартиры после проведения ремонта.

Посещение жилищной инспекции

После того как разрешение на проведение перепланировки согласовано с кредитором необходимо обратиться в жилищную инспекцию с полным комплектом документов для получения разрешения на осуществление ремонтных работ.

Для получения решения жилищной инспекции потребуется предъявить следующий комплект документов:

  1. Эскиз или проект ремонтных работ.
  2. Заявление.
  3. Документы о праве собственности на квартиру.
  4. Техпаспорт жилплощади.
  5. Согласие банка.
  6. Согласие всех жильцов квартиры.

Решение принимается в течение полутора месяцев после подачи документов.

Регистрация в БТИ

После окончания ремонта необходимо обратиться в БТИ за оформлением нового техпаспорта на квартиру. Для этого потребуется предоставить тот же пакет документов, который подавался для получения разрешения.

Что можно сделать без согласования с банком

Без разрешения кредитора заемщик может провести в ипотечной квартире следующие виды ремонтных работ:

  1. Косметический ремонт – покраска, побелка, поклейка обоев и прочее.
  2. Замена конструкций, пришедших в негодность. Сюда относится замена окон и дверей, встроенной техники и мебели.
  3. Смена сантехнического оборудования (раковины, ванны, унитазы).
  4. Перенос розеток и/или проводов.

Эти изменения не отражаются в техпаспорте квартиры, поэтому могут производиться без разрешения кредитора.

Важно: в ходе проведения ремонтных работ категорически запрещается менять общедомовые коммуникационные системы (водопровод, электроснабжение и газопровод).

Можно получить ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой

Закон не запрещает покупать квартиру с перепланировкой за счет ипотечных средств. Регистрация изменений при этом не имеет значения.

Несколько лет назад банкам разрешили принимать в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой. По правилам обязанность узаконить совершенное переустройство в таком случае ложится на нового владельца недвижимости.

Несмотря на это далеко не каждый банк одобрит приобретение такой квартиры.

В случае выдачи ипотеки на покупку недвижимости с незарегистрированной перепланировкой заемщика могут обязать узаконить изменения в установленный срок. В таком случае период регистрации зачастую варьируется в пределах 6-12 месяцев. После оформления нового техпаспорта кредитору потребуется предоставить подтверждающую документацию.

Прежде чем принять решение о покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой рекомендуется убедиться, что совершенные работы могут быть зарегистрированы. Если в ходе ремонта были затронуты несущие конструкции или общедомовые коммуникации, жилищная инспекция не зарегистрирует проведенные изменения.

Заключение

Законодательство не запрещает совершать перепланировку недвижимости, которая находится в ипотеке. Для этого нужно получить согласие банка и разрешение уполномоченных органов.

Также можно получить заем на покупку квартиры с измененной планировкой. В таком случае не имеет значения, узаконено ли переустройство. Регистрацией изменений может заняться новый собственник.

Источник: https://Ipotechnik.pro/voprosy/pereplanirovka-ipotechnoj-kvartiry/

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

  • Снос или перенос перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Установка дополнительных санузлов;
  • Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

  • Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
  • Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
  • Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
  • Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

  • Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
  • Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

  • Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
  • Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

  • Предоставление документов на переустройство;
  • Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
  • Перерегистрация техпаспорта;
  • Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

  • Эскиз или проект;
  • Заявление гражданина на перепланировку;
  • Технический паспорт и документы на квартиру;
  • Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

  • Бурные протесты соседей;
  • Нарушение установленных норм законодательства;
  • Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2020 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

  • Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
  • Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
  • Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

: Необходимые документы для банка, чтобы согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Возможна ли перепланировка квартиры в ипотеке

Перепланировка квартиры в ипотеке возможна лишь по согласованию с банком.

Ведь фактическим собственником должник по ипотечному кредитованию не является, а как отмечено в правовых актах, регулирующих порядок перепланировки жилья, она может быть осуществлена лишь по согласию собственника.

В этом и заключается необходимость согласования подобных действий с банком, который имеет определённые права в отношении ипотечной квартиры.

Как осуществляется перепланировка жилья?

По своей сути перепланировка частного жилого дома осуществляется в порядке, определяемом для получения разрешительной документации для ведения работ по строительству.

Однако в многоквартирных домах все квартиры считаются взаимосвязанными, и переустройство одной из них может повредить другие или целый дом.

По этой причине любого характера перепланировка жилья должна идти по согласованию с уполномоченными муниципальными службами.

На сегодняшний день доступны следующие способы законно осуществить перепланировку:

  1. Перепланировка согласно эскизу собственника. При этом нет необходимости согласовать эскиз с жилищной инспекцией. Достаточно обратиться в БТИ (бюро техинвентаризации) и получить заключение о допустимости внесения соответствующих изменений без проектной документации.
  2. Перепланировка по проектной документации. Является сложной процедурой. Необходимо заказать в специализированном учреждении проект перепланировки, который будет соответствовать требованиям законодательства. Требует согласования с жилищной инспекцией.

Разумеется, законодательство различает основания, при которых перепланировка осуществляется тем или иным способом. Так, по эскизу можно перепланировать квартиру лишь в случае, если не затрагиваются несущие конструкции и не изменяется пригодная к проживанию площадь в квартире.

Во всех остальных случаях перепланировка осуществляется лишь при наличии проектной документации и по согласованию с жилищной инспекцией.

Несоблюдение правил осуществления перепланировки может привести к привлечению виновных лиц к ответственности.

Помимо основной проектной документации, необходимо получить:

  • разрешение жилищной инспекции на проведение перепланировки и осуществление работ по строительству;
  • разрешение банка для внесения изменений в планировку строения.

При нарушении порядка наступает административная ответственность, а виновные лица облагаются штрафом в 2,5 тысячи рублей.

Стоит иметь в виду, что перепланировка может привести к изменению стоимости жилого помещения, по этой причине с банком необходимо провести консультационную работу по поводу изменения указанной стоимости, а также провести оценку согласно проектной документации либо после осуществления перепланировки.

Порядок согласования перепланировки

Краеугольным камнем в определении законности перепланировки является её согласование. В случае перепланировки собственной квартиры достаточно согласовать действия с жилищной инспекцией. В случае с ипотечной квартирой согласовать действия нужно ещё и с банком.

Ответственные сотрудники банка время от времени посещают ипотечные квартиры и проверяют соблюдение порядка использования жилья, определённого в ипотечном договоре, а также в нормативных актах законодательства.

В случае обнаружения каких-либо несогласованных изменений банк может в судебном порядке предъявить следующие требования:

  • восстановить планировку квартиры в исходном состоянии;
  • пересмотреть оценку ипотечного соглашения вследствие причинения существенного вреда заложенному имуществу;
  • расторгнуть договор ипотечного кредитования и обратить взыскание на заложенное имущество, то есть квартиру.

Таким образом, отсутствие согласования действий с банком может привести к тому, что жильцы останутся без дома.

Пошаговый план действий следующий:

  1. Просмотреть договор ипотечного кредитования на предмет отсутствия в нём прямого запрета на осуществление перепланировки.
  2. Необходимо получить заключение БТИ о соответствии проводимой перепланировки требованиям законодательства и нормам ведения строительных работ.
  3. Направить в банк заявление и приложить к нему копию полученного от БТИ заключения.
  4. После получения разрешения банка произвести фактические монтажные и строительные работы.
  5. По итогам работ составить новый план квартиры и утвердить его в БТИ.
  6. Представить утверждённый в БТИ план в ГКН (государственный кадастр недвижимости).
  7. Представить копию данного плана и новую кадастровую выписку из ГКН банку.

В ГКН документы о перепланировке подаются для приведения в соответствие регистрационных данных о квартире с фактически внесёнными изменениями. В банк они подаются, чтобы изменить сведения об объекте залога. В залоговый реестр сведения будут перенаправлены самим банком.

Особенности получения согласия банка

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, если согласие банка на перепланировку не получено? Можно, но с учётом положения договора. Но от последствий никто не застрахован.

Так как банк является кредитором, то согласно гражданскому законодательству он обладает неоспоримым правом выдать разрешение на перепланировку ипотечной квартиры или отказать в этом. Всё зависит от внутреннего положения банка, его политики. Так что в каждом банке для выдачи разрешения могут быть установлены различные препятствия.

В каких случаях у банка не нужно получать разрешения? В основном все кредитные договоры включают в себя пункт о том, что должник не может по своему усмотрению вносить существенные изменения в объект залога. В таких случаях получать разрешение является обязательным.

Но если такого пункта в договоре нет, то получать разрешение необязательно, хотя всё же желательно. Ведь общие нормы залогового права гражданского законодательства и так устанавливают подобное правило. А покупка квартиры в ипотеку предполагает оставление её в залоге. Так что если банк обратится в суд, то, скорее всего, выиграет дело.

Уполномоченная жилищная инспекция вряд ли выдаст разрешение на изменение планировки квартиры без согласия кредитора, так как это будет нарушением прав кредитора со стороны государственного органа. В таких случаях жилищная инспекция может быть привлечена в качестве второго ответчика, если банк подаст в суд.

Полезно рассмотреть порядок получения разрешения у банка, когда в договоре установлен прямой запрет на перепланировку, на примере стандартных условий Сбербанка.

Так, Сбербанк требует от своих клиентов предоставления следующих документов при выдаче разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке:

  • решение страховой организации о применении прежнего страхового соглашения на будущие изменения в квартире, а также последствия непредвиденных обстоятельств при осуществлении строительных работ (страхуется исключительно сама квартира, а не ответственность);
  • заключение независимого оценщика о том, что стоимость квартиры после перепланировки не упадёт ниже той стоимости, которая была определена в договоре ипотечного кредитования.

В исключительных случаях сотрудники Сбербанка просят представить копию проектной документации. Вместе с указанными документами необходимо подать заявление в банк, после чего выдаётся разрешение.

Данный порядок установлен в Сбербанке. В остальных банках порядок может быть несколько иным, однако общие правила остаются неизменными.

Политика большинства банков такова, что они при выдаче разрешения, чтобы сделать перепланировку в квартире в ипотеку, в первую очередь оценивают платёжеспособность должника.

Если у них будут сомнения, что должник может не выплатить кредит, то, скорее всего, в перепланировке откажут.

Порядок оформления разрешения на перепланировку

Перед тем получать разрешение от банка, необходимо учесть, что банк может ограничивать сроки, в которые должно быть получено разрешение жилищной организации, произведено оформление перепланировки и получено новое свидетельство согласно внесённым изменениям. Нужно успеть в указанные банком сроки, чтобы в дальнейшем не возникло споров.

Вместе с тем на практике весь процесс осуществления перепланировки и её последующего оформления занимает от 4 до 7 месяцев, а в некоторых случаях ещё больше. По этой причине необходимо согласовать с банком указанные сроки.

Чтобы ускорить процесс оформления можно обратиться к профессионалам в данном деле. А главное — доверить составление плана специалистам, что практически в 100% случаев гарантирует получение разрешения из жилищной инспекции в кратчайшие сроки.

Для получения разрешения необходимы следующие документы:

  • план многоэтажного дома (поэтажный);
  • проектная документация;
  • проект наложения (экспликация) из БТИ;
  • копия договора ипотечного кредитования;
  • согласие банка;
  • данные банковского счёта.

Нужно отметить, если ипотечный договор оформлен на несколько лиц, где они несут субсидиарную или общую ответственность по договору, то необходимо указать лицо, фактически осуществляющее перепланировку, и приложить письменные согласия остальных участников ипотечного соглашения.

Согласие заинтересованных лиц или лиц, чьи права затрагивает перепланировка, является важным моментом процедуры. Перечень лиц, у кого согласие получать нужно в обязательном порядке, заканчивается банком и иными собственниками квартиры. Однако есть такая категория заинтересованных лиц, как соседи.

По общему правилу получать у них согласие необязательно, за исключением следующих случаев:

  • если жилое помещение расположено в коммуналке;
  • если перепланировка в ипотечной квартире предусматривает затрагивание общих и технических помещений в многоквартирном доме;
  • если в ходе перепланировки будут иметь место периодические отключения многоквартирного дома от линий снабжения и технических сетей.

В любом случае получать разрешение соседей желательно. Ведь они вправе в любой момент пожаловаться в уполномоченные органы жилищного надзора, а также обратиться в суд, что вызовет дополнительные проблемы.

Техническое заключение из БТИ в большинстве случаев играет решающую роль в получении разрешения. Если планируемые изменения не угрожают устойчивости здания, не ущемляют права третьих лиц, то БТИ даёт положительное разрешение. Без такого заключения перепланировка ипотечной квартиры невозможна в принципе.

Последствия нарушения порядка перепланировки

Многие жители, не рассчитывая получить разрешение или из-за неграмотности, начинают перепланировку без разрешительной документации. Это является нарушением закона и влечёт привлечение к ответственности.

Стандартную санкцию для виновных лиц составляет административный штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей. Если был причинён вред третьим лицам, то сумма штрафа многократно увеличивается.

Однако это лишь низший предел санкций за подобное нарушение. Всё зависит от последствий, к которым привела сделанная незаконная перепланировка.

Так:

  • если последствием стала гибель людей или получение ими травм, то предусмотрена уголовная ответственность;
  • если новая планировка не соответствует стандартам – возвращение изначальной планировки;
  • если сроки оформления были нарушены – денежные штрафы от банка;
  • при нарушении норм ведения строительных работ – административные санкции за соответствующее правонарушение.

Кроме того, узаконить перепланировку после её осуществления, то есть проведённую без согласования работу, можно лишь в судебном порядке.

Но что будет, если не оформить перепланировку? Это приведёт к тому, что данные в документах о собственности от фактического состояния жилья будет отличаться.

Так что невозможно будет продать квартиры с перепланировкой или подарить, а тем более узаконивать жильё на другое лицо. Если квартира в ипотеке, то задача усложняется в разы.

Если же всё-таки она была куплена, то в случае возникновения споров именно обстоятельство неоформленного изменения плана может стать причиной признания договора о продаже недействительным.

Перепланировка при ипотеке является хлопотным занятием. Вместе с тем проведение всех работ официально может обойтись недёшево. Так, с учётом всех необходимых процедур оформление документов может обойтись в 50–60 тысяч рублей. В свою очередь, оформление через суд также обойдётся порядка 30 тысяч рублей.

Так что перед тем как решиться на изменение плана квартиры стоит как следует рассчитать расходы. Ведь порой стоимость работ по перепланировке может оказаться ниже, чем стоимость оформления документов.

Таким образом, изменение плана квартиры, находящейся под ипотекой, весьма проблематичная затея. Большинство банков предоставляют своим должникам такую возможность, но при этом зачастую устанавливает довольно сжатые сроки, тогда как вся процедура может занимать в некоторых случаях более года.

Но всё же, главное правило – неукоснительное соблюдение законного порядка. Лишь при наличии на руках всех официальных разрешительных документов, лицо сможет защититься от предъявляемых обвинений в будущем и оспорить назначенные санкции в судебном порядке.

Источник: https://ZhiloePravo.com/oformlenie/pereplanirovka/kvartiry-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.