Выморочные квартиры

Миллионный долг: кто отвечает за продажу выморочных квартир

Выморочные квартиры

Москва, 3 июня 2015, 00:02 — REGNUM В ближайшее время армия бездомных обитателей Москвы, лишенных квартир из-за действий мошенников или пренебрежения своими обязанностями местных властей, может пополниться. 3 июня в Нагатинском районном суде рассмотрят иск департамента имущества столицы к москвичке Елене Абрамовой.

Квартира, которую девушка приобрела в кредит четыре года назад, оказалась выморочной, и теперь жилье требуют передать в собственность города, а Абрамову выселить.

Как квартира успела сменить четырех владельцев, почему в департаменте на протяжении нескольких лет не принимали жилье в собственность, и откуда в деле возникли сразу три даты смерти первого жильца, разбирался корреспондент ИА REGNUM.

Елена Абрамова приехала из Мордовии, долго работала, продала свое имущество в родном городе и, наконец, стала счастливой обладательницей «однушки» на юге Москвы, оформив ипотеку в Сбербанке России. «При покупке я пользовалась всеми известными рекомендациями по безопасному поиску.

Квартиру нашла через профессиональную риелторскую базу, что само по себе уже какая-то гарантия. Также стоимость квартиры соответствовала рыночной — 5250000 рублей. Кроме того, предыдущие владельцы — пожилая пара пенсионеров — владели ей свыше трех лет, и документы были в полном порядке.

Убедившись, что все нормально, я обратилась с документами в Сбербанк, где, после их проверки, мне подтвердили сделку. То есть, если бы службе безопасности банка эта квартира, эта сделка показалась бы сомнительной и сделку бы не подтвердили, то мне бы никто не дал ипотеку.

Соответственно, они все проверили, я сама получила выписку из ЕГРП, и Сбербанк сказал — да, заключаем договор. Даже Сбербанк не нашел подлога. Там не было ничего, что могло указывать на мошенничество», — рассказывает Елена.

Арест на новоселье

Договор подписали 17 октября 2011 года, и Абрамова сразу переехала в новое жилье из съемной квартиры. Однако радость новоселья оказалась недолгой — уже через 10 месяцев она получила уведомление из Росреестра, что на квартиру наложен арест.

Выяснялось, что жилье Абрамовой на Елецкой улице, вместе с еще 14 квартирами в разных уголках Москвы, проходит по уголовному делу банды «черных риелторов». Согласно показаниям обвиняемых и выводам следствия, квартира Абрамовой являлась выморочной и должна была отойти городу: ее первый владелец пенсионер О. В.

Ирбе умер 30 августа 2007 года, наследников у него не было, а завещания он не оставил. Но департамент имущественных отношений во владение квартирой почему-то не вступил, и через 8 месяцев после смерти пенсионера она каким-то образом оказалась в руках мошенников. «Я оказалась четвертой в цепочке, — рассказывает девушка.

12 марта 2008 года квартиру приобрел некий Каминский, через 5 месяцев еще один человек, а спустя 3 недели семейная пара пенсионеров, которые прожили в ней три года, после чего квартиру купила я.

Причем, квартиру первому владельцу продали якобы от имени Ирбе: в марте мошенники пошли в Регистрационную палату и в начале апреля зарегистрировали сделку, указав, что умерший хозяин квартиры якобы еще жив и продал квартиру. Вот такая история».

Законные права — не повод для апелляций

Приобретатели жилья на Елецкой по делу банды не проходили и никак в нем не фигурировали, а в приговоре квартире уделено всего несколько строк: «Не позднее 29 февраля 2008 года Тюгай и Цымбал, действуя совместно и согласованно в группе с другими лицами, решили путем обмана приобрести право собственности на квартиру по адресу: „…“, стоимостью 4 231 000 рублей, принадлежавшей на праве собственности И-е О.В., умершему 30 августа 2007 года и не имевшему наследников по закону и по завещанию».

Само дело было относительно громким, тогда семь «черных риелторов» во главе с Константином Тюгаем признали виновными и осудили. На этом, казалось, для Абрамовой история должна была закончиться — с момента смерти Ирбе прошло свыше трех лет, департамент за все время не пытался вступить во владение квартирой, и срок исковой давности истек.

Однако арест с квартиры снимать отказывались: «10 июня 2013 года им вынесли приговор, а в ноябре был Верховный суд. Арест у меня был наложен в рамках уголовного дела. По кодексу они не имеют права оставлять арест в рамках уголовного дела, если уголовное дело завершилось и приговор вынесен.

Я подавала несколько апелляций, обращалась в Мосгорсуд, у меня была апелляционная коллегия. 30 января 2014 Мосгорсудом было вынесено постановление об отказе в удовлетворении моего ходатайства о снятии ареста. Мне говорили: „Мы, конечно, понимаем, что вы нервничаете, и по закону мы должны снять арест, но вот так“.

Причем даже следователь говорил, снимайте арест, раз департамент не предъявляет требований, так как срок исковой давности прошел, арест снять обязаны. Но ничего не произошло».

Умер, продал, снова умер

Дальше ситуация с квартирой на Елецкой и вошла в сюрреалистический фарватер и более его не покидала. Вместе с отказом в апелляции Абрамова получила иск от департамента имущественных отношений города Москвы. Так, департамент обратился в Нагатинский районный суд с исковым заявлением о признании недействительными сделок купли-продажи с квартирой и просьбой о выселении Елены Абрамовой.

А как же истекшие сроки давности? Очень просто: согласно исковому заявлению департамента, О. В. Ирбе умер спустя год после даты смерти, признанной Мосгорсудом: не 30 августа 2007 года, а 20 августа 2008 года. Именно эта дата фигурирует в выписке ЕГРП, приложенной департаментом к заявлению. «Получается, что департамент указывает другую дату смерти, иные сведения.

У них ведь есть этот приговор суда, они признаны потерпевшими по уголовному делу. При этом они указывают те данные, которые, видимо, выгодны им. Ведь судом установлено, что он умер в 2007 году, а в свидетельстве от департамента — 2008 год. То есть они, видимо, хотят считать, что они успели, что срок исковой давности не прошел.

Такое впечатление, что судью вводят в заблуждение, чтобы „перетянуть“ на свою сторону», — предполагает Елена.

Источник: https://regnum.ru/news/1930003.html

Морока о собственности

Выморочные квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке рискованна еще и потому, что однажды квартиру могут отобрать у покупателя городские власти, которые в свое время почему-то не вступили в права на нее.

За последние десять лет власти Москвы отсудили имущество в пользу городской казны у десятков людей без предоставления компенсации.

Государство не спешит принимать поправки в Гражданский кодекс, защищающие права добросовестного приобретателя, поэтому под угрозой находятся многие из тех, кто приобретает жилье на вторичном рынке.

Сейчас москвичка Светлана Гладышева — руководитель АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав», а десять лет назад она была ответчицей по иску, который к ней в Черемушкинский суд Москвы подал городской департамент жилищной политики и жилищного фонда (сейчас это департамент городского имущества). Предметом спора стала квартира площадью 38 кв. м на юго-западе столицы, где Светлана Гладышева с 2005 года жила со своим несовершеннолетним сыном. Она купила квартиру на вторичном рынке, проверив все документы перед сделкой, три года жизнь была безмятежной, но потом началось невообразимое. «Чиновники требовали нашего с сыном выселения на улицу без предоставления иного жилого помещения и без компенсации,— вспоминает Светлана.— Они говорили, что я занимаю квартиру незаконно: на самом деле она принадлежит городу».

Примечательно, что первую сделку по переходу прав собственности (договор социального найма, договор передачи квартиры) подписывал и регистрировал в Росреестре сам департамент, тем самым проявил волю на выбытие квартиры из государственной собственности в частные руки, вспоминает Светлана Гладышева. «Потом выяснилось,— продолжает она,— что департамент совершил сделку по поддельным документам, решил возложить свои ошибки на последнего добросовестного приобретателя и вернуть квартиру в фонд города Москвы, а людей выбросить на улицу».

Не согласившись с решением Черемушкинского суда и Московского городского суда, Светлана Гладышева подала жалобу в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ).

Почти одновременно в 2011 году Верховный суд РФ отменил решение первой и апелляционной инстанции, а ЕСПЧ вынес свое решение.

В 2012-м в иске департаменту было полностью отказано, прекращено выселение семьи и восстановлены права Светланы Гладышевой на квартиру.

Как чиновники получают квартиры

По словам экспертов, государство в лице органа власти становится собственником жилой недвижимости в ряде случаев. «По закону если собственник жил в квартире по договору социального найма и прописанных в ней больше не было, то квартира должна отойти государству.

В этом случае после смерти прежнего собственника новым автоматически становится мэрия, поскольку квартира отходит в городскую казну»,— говорит Наталья Бахтиярова, глава ГУП «Моссоцгарантия» (подконтрольно департаменту труда и социальной защиты Москвы).

Но в случае, если квартира являлась частной собственностью, все немного иначе.

«По Гражданскому кодексу если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию либо никто из наследников не имеет права наследовать или отказались от наследования, то имущество считается выморочным»,— говорит заместитель управляющего партнера Alliance Legal CG Елена Терсинцева.

В этом случае после смерти старого собственника новым автоматически становится город, и любые действия с квартирой должны совершаться с согласия профильного департамента. Но бывает так, что департамент жилищной политики и жилищного фонда по каким-то причинам не спешит вступать в права собственности на вновь освободившуюся квартиру.

Такое нередко можно встретить в Москве. «Квартиры на вторичном рынке в столице пустуют и год, и два, и даже, не поверите, 20 лет, прежде чем департамент спохватывается и заявляет свои права собственности,— рассказывает экс-префект Центрального административного округа Москвы Александр Музыкантский.— И тут выясняется: квартира занята.

Как так получается? Город спустя положенные полгода квартиру не принял и в Росреестр не внес изменений, зато какие-то мошенники подделали документы, подписи, получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство и продали ее человеку, который добросовестно ее приобрел. Дальше у добросовестного приобретателя начинаются неприятности».

Никто не знает, сколько выморочных квартир сегодня насчитывается на вторичном рынке. Светлана Гладышева говорит, что за в время существования АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» количество обратившихся в эту организацию людей давно превысило 400 человек.

Среди них в основном москвичи, но были и те, кто приехал в столицу из Уфы, Екатеринбурга, Самары, Тулы и Воронежа. «Таких случаев масса.

К сожалению, добросовестные приобретатели вынуждены бороться с государством за свои права, за свою собственность, которую купили за свои деньги — и силы неравные, и не всегда граждане выигрывают.

Хотя всем ясно, что ответственность за риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство и ошибки не должны устраняться за счет добросовестного приобретателя»,— рассуждает госпожа Гладышева.

Все в суд

Когда гражданин узнает, что живет в квартире, которая на самом деле принадлежит органу власти, он обращается в суд, подавая встречный иск. Отсудить у государства квартиру приобретатель может, но этот процесс осложняют статьи 301 и 302 Гражданского кодекса РФ.

Согласно им, можно отбирать через суд имущество даже у добросовестных приобретателей, поскольку государство, законный собственник, на сделку не соглашалось и никому квартиру не продавало.

Важный нюанс: в случае, когда собственником недвижимости является государство, дело срока давности не имеет, поэтому в суд гражданина могут пригласить спустя много лет после смерти владельца квартиры. Поскольку сделку совершили якобы без ведома города, жилье забирают через суд без компенсации.

«По закону в определенных ситуациях имущество может быть истребовано и у добросовестного приобретателя — как раз в случаях, когда собственник утратил его помимо своей воли.

Именно такой подход используется государством для восстановления прав на выморочное имущество, права на которое были когда-то незаконно приобретены третьими лицами.

В таких спорах соответствующие госорганы обычно исходят из того, что именно покупатель несет все риски, связанные с необнаружением каких-то пороков в ранее происшедших в отношении таких квартир сделках»,— говорит партнер юридической компании Pen & Paper Мария Николаева.

Как показывает практика, отбиться от иска департамента имущественных отношений Москвы практически невозможно. Люди годами доказывают в судах свои законные права, но чаще всего тщетно. В такой ситуации оказалась Галина Френкель со своей 90-летней матерью.

В 2015 году женщины переехали в Москву из Тульской области и через агентство за 5,6 млн руб. купили однокомнатную квартиру площадью 38 кв. м на улице Мусы Джалиля неподалеку от станции метро «Красногвардейская».

«Мы жили хорошо, пока я не обнаружила в почтовом ящике повестку в Нагатинский суд с письмом от столичного департамента городского имущества.

В нем говорилось, что квартира на самом деле с 2013 года должна была перейти в казну города Москвы, а мы ее занимаем незаконно. У нас с мамой ноги подкосились»,— вспоминает Галина Френкель.

Как выяснилось, продавец квартиры приобрел ее у другой женщины, которая вступила в право собственности по завещанию. В первой судебной инстанции ее признали добросовестным приобретателем. Но Мосгорсуд отменил это решение, постановив выселить пенсионерок из квартиры.

И тогда госпожа Френкель обратилась в ЕСПЧ с жалобой на действия российского правосудия, а параллельно подала прошение в суд с требованием позволить ей жить в квартире до решения Европейского суда.

«Если Европейский суд вынесет решение не в нашу пользу, нам придется освободить квартиру»,— говорит Галина Френкель.

Европейский суд по правам человека еще в 2011 году по делу Светланы Гладышевой высказался по этому вопросу однозначно: риск любых ошибок госорганов, в том числе приводящих к утрате государственной собственности, несет государство. Однако суды продолжают возлагать ответственность за допущенные властями ошибки на граждан-покупателей.

Например, Татьяна Однодворцева судится с департаментом городского имуществу Москвы уже 11 лет. В 2008 году получила первый иск от прокуратуры Восточного округа Москвы, куда обратился департамент. Чиновники потребовали выселения ее семьи из двухкомнатной квартиры в хрущевке на Открытом шоссе.

Первая инстанция оставила иск чиновников без удовлетворения, зато его удовлетворил Мосгорсуд, постановивший семью выписать и выселить.

«В ходе судебного заседания мы выяснили, что квартира пустовала четыре года начиная с 2000 года. Первый житель квартиры умер, но его жена прописалась в квартире спустя пару лет после его смерти, а затем квартиру приватизировала.

Мы приобрели квартиру через агентство недвижимости, и сделка прошла госрегистрацию. В чем мы виноваты, я до сих пор не поняла. Но живем и боимся, что выселят.

А нас в ней шестеро, включая несовершеннолетнего ребенка и ветерана Великой Отечественной»,— говорит Татьяна Однодворцева.

Александр Дубовец, владелец московской квартиры, получив исковое заявление из департамента городского имущества, в Никулинском суде проиграл дело и проиграл во всех инстанциях вплоть до Верховного суда.

Все судебные инстанции Александра Дубовца признавали недобросовестным приобретателем, и он одновременно обратился с жалобами в ЕСПЧ и Конституционный суд РФ.

В последнем согласились, что граждане не должны нести ответственность перед органами власти за то, что те в свое время не оформили свои права на имущество, которое причитается им по закону. Дело Дубовца было пересмотрено в Никулинском суде, решение отменено, человек восстановил свои права и получил свою квартиру.

«Однако, несмотря на то что был создан прецедент и признано, что п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствует Конституции, на аналогичные жалобы других пострадавших, которые обратились в Конституционный суд вслед за господином Дубовцом, эта инстанция ответила отказом в связи с тем, что есть постановление 16-П от 22 июня 2017 года»,— говорит Светлана Гладышева.

Как не попасть в историю

Стандарт добросовестности предполагает, что покупатель недвижимости принимает определенные меры по сбору информации, подтверждающей права продавца на объект. В этом случае важно получить либо от продавца, либо в Росреестре подтверждение наличия зарегистрированного права, считают юристы.

«Важно проверить документы: основания возникновения права, отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире. Чем более углубленно и тщательно покупатель подходит к проверке прав на объект, тем, конечно, лучше.

Привлечение к сбору и оценке документов компетентного юриста, безусловно, делает этот процесс более эффективным.

Однако при всей разумной бдительности и осмотрительности при приобретении квартиры, переход прав на которую когда-то состоялся по поддельным документам, возможности обнаружить такой “скелет в шкафу” крайне ограничены»,— говорит Мария Николаева из Pen-Paper.

Действительно, обнаружить, что квартиру продали по поддельным документам, практически невозможно. «Но возникает вопрос: отчего же госорганы не вступают в свои права собственников, тогда как они вполне могут это делать? И как госорганы определяют, какую именно квартиру они намерены истребовать?» — недоумевает Александр Музыкантский.

Департамент городского имущества города Москвы не ответил на запрос «Ъ-Дома». Вице-мэр Москвы Владимир Ефимов не пожелал обсуждать тему выморочного имущества. Впрочем, его мнение «Ъ-Дому» удалось узнать из ответа на запрос депутату Госдумы Илье Осипову в конце августа текущего года.

В тексте господина Ефимова сообщается, что «город Москва в лице департамента городского имущества лишен возможности поменять сложившуюся правоприменительную практику в отношении добросовестных приобретателей как орган государственной власти», поскольку до сих пор не внесены изменения в 302-ю статью Гражданского кодекса РФ.

В ответе также сказано, что граждане имеют право подавать встречные иски к департаменту и отстаивать свои права.

Впрочем, государство хоть медленно, но все же решает проблему. В конце июля поправки в 302-ю статью кодекса прошли первое чтение в Госдуме. Депутаты предлагают запретить госорганам изымать у добросовестных приобретателей недвижимость, которая выбыла из казны по недосмотру власти.

«Мы считаем, что если госорган как потенциальный собственник не предпринял никаких нужных шагов для оформления недвижимости в собственность до того, как ею завладели мошенники и продали ее добросовестным гражданам, то госорган не может требовать это имущество с владельца в дальнейшем.

Да, идея закона может повлечь за собой дискуссию, ведь в этом случае публичная власть ставится в более ущербные условия, чем гражданин»,— заявил «Ъ-Дому» депутат Госдумы Илья Осипов.

Когда и в каком виде будет принят этот закон, как именно он будет работать на практике, станет ясно нескоро. Пока же вывод неутешителен: любой покупатель недвижимости на вторичном рынке не может проверить, претендовал ли когда-либо на нее орган власти и являлось ли это имущество выморочным.

«Закон все еще несовершенен, однако любой добросовестный приобретатель обязан защищать свои права и делать это последовательно»,— говорит глава Совета по правам человека при президенте РФ Михаил Федотов. Другие эксперты считают, что есть ряд параметров, при несоблюдении которых заключать сделки купли-продажи нельзя.

«Нельзя покупать квартиру, которая когда-то переходила в собственность по наследственному делу, так как оно может быть оспорено. Не рекомендуется брать квартиру, которая переходила в собственность по решению суда, потому что оно может быть отменено.

Наименьший риск несут в себе сделки, при которых недвижимость была в собственности у одного человека с момента приватизации. Хотя в таком случае приобретатель тоже не сможет быть на 100% защищен»,— резюмирует Светлана Гладышева.

Анна Героева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4089930

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.